小区车位只对业主出售吗？小区车位的所有权属于业主所有，物业没有出售的资格，买过车位的怎么办？

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《物权法》规定，建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可见，判断房产公司出售车库的行为是否合法，要区分两种情况区别对待。一种情况是出售规划内的车库。房产公司出售的如果属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售，那么该房产公司出售车库是合法的。如果双方对车库的出售没有约定或约定不明，则又可分两种情况处理:一是车库在规划中已纳入到业主购房的公摊面积中，业主在购房时交付了相应公摊款项，则该车库应作为共有建筑属于业主共同所有，房产公司无权出售。二是车库在规划中没有纳入到业主购房的公摊面积中，车库的建盖资金全部由房产公司支付，建成后也没有通过任何形式转由业主负担，则该车库的所有权应属房产公司，房产公司当然有权出售。另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位、车库。该类车位、车库应属于业主共用，房产公司无权对外出售。法律依据：《中华人民共和国物权法》第七十四条车位、车库的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性，因此房产公司无权因小区业主暂无购买力或不需购买而擅自将多余车位对外...房产公司向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则...

其实小区停车位大多数都是指的地下防空层车位，依据《物权法》以及《防空法》的规定、地下防空层属于业主共有场所，当然此时开发商同样也是其中的业主，因此其它业主入住率未超过50%之前开发商始终有小区内的管理权，所以在此期间内开发商一定会不择手段增加自己的收入，往往以人车分流为借口、以《物权法》中的规划车位绑架防空地下层变相出售。但业主并不知道，出售没有产权证的车位只能证明该车位并不属于出售人所有，管理权并不代表所有权，正常情况下可以对外出租，对内只能收取停车管理费或卫生费用。待业主委员会成立后管理权应当全部交由业主委员会管理。但实际操作中即便业主委员会成立、开发商也会强行霸占防空地下层收取业主们的租金。

”答：小区内的停车位能否对业主外的非小区住房出售，情况较复杂，以下解答仅供参考。1、法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而是否已首先满足业主的需要，是以建设单位是否已按照配置比例（规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例）将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主为标准的。因此，开发商只要不违反上述法律规定就有权出售其余规划确定的停车位。2、法律规定，建筑区划内的停车位只要符合三个条件，⑴具有构造上的独立性，能够明确区分；⑵具有利用上的独立性，可以排他使用；⑶能够登记成为特定业主所有权的客体，均可属于业主的专有部分而享有所有权。因此，上述业主有权出售停车位。3、法律规定，占用共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（不包括车库），属于业主共有。前述停车位未经业主大会通过无权出售。4、至于原开发商欠款，将车位拍卖抵押是否合法，要看开发商所拍卖抵押的车位是否合法拥有。（鼓楼区司法局根据群众咨询整理）

”总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。因此，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

”
124"首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售楼款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属于产权人，尚未出售的停车位收益应属于开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。

题主的问题本身就不十分正确或者说准确。第一、车位的所有权问题，并不是只要是小区车位就属于全体业主。第二、所签合同，看清楚是买卖合同还是租赁合同。先讲车位的所有权问题。按我的理解，在开发商层面来看分三类：规划车位、人防车位、产权车位。以现实绝大多数情况来看，规划车位，即小区地上车位，这类车位是拿小区公共面积修的，和开发商没关系，归小区全体业主所有。但这类车位现在越来越少，为什么？开发商捞不着利益，修那么多图什么？人防车位，产权归人防，和开发商跟业主都没关系。但是在非人防征用期间，谁投资谁受益，说白了就是谁修的谁收钱，这个《物权法》是有明确说明的，开发商是绝对有资格收钱的，小区业主同等条件下有优先使用权！目前全国90％的地下车位都是人防车位！产权车位，这个是楼盘前期规划，有主管部门审核批准修建的，这类车位基本都是地下车位，产权也明确，属于开发商，可以卖，也有产权证，但是这类车位确实也不多！再讲合同。规划车位，是绝对不能卖的，因为它的所有者是一个不是主体的主体—全体业主！那你找谁去买？所以它只能租赁，至于找谁租，租金给谁的问题我后面讲。人防车位，它是以人防工程的名义修的，人防在战时可以无偿征用调度，那非战时的使用权就由投资修建者—开发商，来决定，开发商可以自己用，也可以出租，但小区业主同等条件下有优先使用权。那么这类车位就只能签租赁合同，获得的只是使用权，出租方是开发商，租金有开发商收，很多所谓的卖，其实只是长租，租20年送50年，为什么不是租70年和房屋产权一致呢？因为法律规定超过20年的租赁合同是无效合同，所以开发商比一般人要懂法啊！最后一类产权车位，和房子一样，可以找开发商买，有产权证，签买卖合同，同样小区业主在同等条件下有优先权利！在所有问题中，我们发现缺少了一个我们接触最多的角色—物业！对，物业对小区的任何车位都没有所有权！可很多人会问，不管是买是租，我的钱都是交给物业了啊！这里好好跟大家讲一讲为什么。一片荒地变成房子到你手中经过哪些角色？开发商拿地，承建商建房，销售商售卖，物业配套维保！开发商付钱拿地；承建商买材料请工人建房子，找开发商拿工程款；销售商卖房子，按销售额比例或按与开发商约定拿钱！那么开发商的毛利润应该是：销售额－地价－工程款－营销费用。这里和物业没关系！那物业是个什么角色呢？刚刚建房时的物业，称为前期物业，由开发商聘请，这个是有明确规定的，那开发商绝对不会请个和它八竿子打不着关系的。所以，前期物业一般由与开发商有过良好合作关系的、开发商旗下的子公司或者开发商公司所在集团的其它兄弟公司来担任这个角色。如果是一个较大的、有实力的、合法的开发商所做的楼盘，它的前期物业一般是比较不错的，因为它的任务不一样！它是真的“不以盈利为目的”，这里说的是它真的不是很在乎你的物业费！它的任务是拖过房屋的保修期，它非常希望你因为房屋质量的问题去找它，哪怕房屋质量跟它没有关系！这里有人会问怎么没关系？那你告诉我房子是物业开发的？是物业修建的？还是物业卖的？其实严格意义上说，和房屋质量有关的是承建商，房子是它修的啊！但是我说了，这就是实际情况，承建商不过是个打工的，所以质量问题还得找老板—开发商！那开发商怎么解决的呢？第一，找物业公司来做善后；第二，从承建商的工程款里押2-5％做质量保证金。所以物业非常希望你去找它，能不能解决是一回事，但是可以拿着你的材料去扣承建商的质量保证金啊，这质量保证金里的分层才是前期物业的主要收入！大多数情况下你3-5年左右的物业费才是你一个平方的房价，和押的工程款比起来，那真是毛毛雨！这就是为什么很多小区为什么房子卖完了5年左右，物业撤场概率会增高的原因，我钱都赚完了，干嘛不走？那后面来的物业就是以盈利为目的，收多少物业费做多少事，亏本的买卖傻子才干！物业的工作有哪些？秩序、卫生、公共区域安保、公共设施维修保养、公共区域水电、绿化种植修剪灭虫、垃圾清运。最难的是秩序，物业没有执法权，碰到不讲理的业主真没办法，也只有报警过反映到社区，要是上面不管物业就根本没办法！好了，说了这么多，讲一讲为什么很多人说把车位费交给了物业！这里很多时候物业是一个被委托的中间人！当楼盘被卖得差不多的时候，如果车位还空着比较多，而车位的使用权或者产权是开发商的，开发商绝对不会因为这些车位存在突然有人提出买或者着租的可能，专门安排一个人在小区里负责这个事，这太浪费人力成本了，最好的办法就是委托物业，有人买或者租立马通知开发商或者物业代办，所以就有可能会把钱交给物业，但是拿到的合同，另一方一定是开发商，不然就是假合同，物业只是个中介而已。那物业可以收什么钱呢？管理费！和房屋的物业费一个性质！管理费干什么的？车位的卫生、照明、通风、雨天排水！被买了或者租了的，有所有人或者租赁人交管理费，保证你能正常使用；没卖的或者租出去的，有开发商交，保证你还能卖或者租得出去。我以前住的小区，地下车位属于人防的，可以查得到人防号的，每月没车位150元，开发商拿100，物业拿50，应该是开发商和物业谈好了的，结果有年物业起了歪心思想吞掉那100，双方对簿公堂，最后法院判令物业返还。那么地上的规划车位呢？物业是没有权利收钱的。但规定很丰满，现实很骨感！我们这里一个小区，前期物业走了，业主又请来一个物业，物业收停车费，每车每月100，因为物业费的缴费率只有50％多一点，就拿停车费做补贴。后来有几个业主提出公共规划车位属于全体业主，不得收费，这个事一闹，附和的人一个接一个，天天都有不交钱就硬往里闯的车，不开门就干脆堵门！物业不胜其烦，心一横，交了钱的全退了，开始业主还以为取得了斗争的胜利，结果物业说：“公共区域是全体业主共有，全体业主谁都可以停，想怎么停怎么停”。这下乱了套，小区里到处是车，天天堵，回家晚了进都进不去！业主又去找物业，物业说：“我钱都没收，管什么管？这是你们自己争取的权利。无巧不成书，一天晚上有户人家着火了，消防车进不去。这下问题真的要重视了，又去找物业说好话，物业很干脆—钱必须收！这时有人表示别说收100，收200都没问题。哼，这人很聪明，收费高必然进入停的人就少！可我只想说一个字—贱！看来，人素质不够的时候，去争取自己权益的资格都没有！所以规划车位很多情况下是物业收钱，收钱了是没有合同的，只有收据或发票。说了这么多，只是让你明白，车位的性质，合同的主体，要把钱交给谁才是正确的！别信一些SB叨逼叨的，你看上面说的几种情况，再看看现在建的小区，业主共有的车位有几个？只要是地下车位，就基本和业主共有说拜拜了！很多叨逼叨的家伙都是想停车又不愿出钱的，就打着业主共有的幌子在这里自欺欺人。所以，别急，想想你租的是什么车位，再看看你的合同，就都明白了！

原则上，只能针对小区业主出售。但是实际操作中，如果经过公示了，且大多数业主都同意了，有形成制式文件之后，就可以对外出售了。另外如车位的性质存在问题，则会涉及与业主的利益分配问题。总之，小区车位对外出售，操作起来比较麻烦。