你那里的房子!未来是涨是跌?

你那里的房子未来是涨是跌?

作者:齐俊杰看财经

昨天,我们说了央行金融数据M2回落到历史最低点的8.8%,这意味着未来流动性将越来越困难,大概3-6个月后,就会发现楼市销售困难的情况,而历史上也多次证明了这一点。

但这是基于全国而言的,从2016年以来,这波上涨似乎跟以往不同,以前一提楼市上涨就是北上广深的事情,其他城市基本不动,所以事不关己高高挂起,但2016年底之后形势却发生巨大的变化,本来是一场强调控,但却发生了意外的效果,不但北上广深在涨了,二三四线全都在涨。而到了今年3月以后,北上广深基本停涨,去年的热点二线也不涨了,但是三四线猛涨。这让小伙伴们全都不淡定了。这回不能再扮演吃瓜群众了,而是已经实实在在的火烧屁股了。大家纷纷都在问,杭州、重庆、成都、厦门、武汉、南京、济南、青岛、长沙、西安甚至还有很多我根本就没去过的城市,问那里的房价未来会是怎么样的?这里面有共性,有个性,确实不是一句话能够说清楚的,今天我们就来具体分析一下。

我们先来说一下分析的方法,方正证券的任泽平提出一个方法,房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。我把他改一下,短期看金融没有错,中期看的土地其实就是供给,而长期看的人口无非就是需求,所以我们要从金融、供给和需求这三个维度进行分析。

首先看金融,我们也说了M2回落到历史最低点8.8%,而国债利率逼近了4%,高等级债券收益率超过了5%,银行间隔夜拆借的长端利率短期快速上扬,这都意味着金融环境在收紧,未来的货币环境不乐观。而钱紧张,作为大额投资品的房地产流动性必然受到打击,只是这个会滞后半年左右的时间反应。所以短期内,全国上下的房地产投资必然被抑制。但这里面也有一个例外,就是棚改集中地区,如果您那里拆旧盖新特别密集,满大街都能看到工地和拆迁队,那么也就意味着货币化安置还在密集进行,这就相当于货币的集中投放,可以暂时独立于全国的货币金融环境,这股拆迁的风还会继续推升房价。道理很清楚,现在大家拆迁几乎都要房子,后来干脆给钱了,大家也不踏实,必然会拿着钱重新去加杠杆再买成房子,拆迁的规模越大,就相当于这个地区货币投放的越多,有些人一夜暴富,然后拿着这些钱,再管银行借一些,争着去买房,就推高了当地房价,没被拆迁的人,心里就只有一万匹草泥马在狂奔了,根本就买不起了。只能眼睁睁看着,最后实在忍不住,也要倾家荡产的往里面去博一把。所以就造成了明明房子过剩严重,但就是房价还能涨,而且楼市很火爆。但这种地方往往都是一阵风,等拆迁和货币补偿的风过了,就会一地鸡毛,你会发现家家户户都是多套房,房子根本卖不掉了。而真正卖掉房子的套现的,恰恰是现在的那些开发商。地方通过这个办法帮他们去库存,把锅甩给了本就不需要房子的老百姓。

 

其次看供给,目前全国各地去库存基本结束,很多新闻都说库存严重不足,所以才造成了一房难求,但这其实都是假象,是因为我们限价所造成的开发商囤房不卖,形成的短期供给短缺。而且限价会让新房价格明显低于周边二手房,那么就形成了套利机会,所以越是限价,新房卖的越火爆,大家也就越是感觉楼市火热,但统计数据却看到了房价在环比下跌。这其实就是一个自欺欺人的方式。中期的供给,按照国土部的说法,应该是库存6个月以下的要加速供地,按照这个标准,现在70个城市中恐怕得有一半都要加速供地了,所以预计未来土地供给会大幅增加。而我们的限价政策迟早要纠偏,一方面地方会催促新盘入市,另一方面开发商在金融环境收紧的情况下,他们挺一会还行,但很难坚持过半年,所以这是一场博弈,半年后限价还不放松,那么开发商怎么也得推盘回款了。所以,你那里房价如果新房火爆,十有八九是限价导致的,你可以去看看当地的库存情况,以及未来的规划,房子越火爆,说明未来的供给越多。

第三,看需求,这个是一个长期目标,也是最难把握的变数。比如北京上海,按理说是最吸引人的地方,但是按照城市规划,未来五年特大城市人口是流出的,所以特大一线城市很显然就是一个短期金融看空,中期各种保障房供给增加,长期需求负增长的地方,他的房价肯定是缓慢盘跌的。而三四线城市,这个也比较好判断,短期金融因为货币化安置看多,中期供给因为棚改而增加,长期需求也是人口流出。所以这种地方的楼市炒作随时风停,而风一停,你的房子就卖不掉甚至租都租不出去。最难判断的就是二线城市,短期金融看空,中期供给增加,按说是一个楼市下跌的走势,但长期的需求,却变成一个影响预期的变量,我们看到现在的政策方向是,大城市人口溢出,而二线城市给出优惠政策去承接人口,促进人口回流,带动产业回流。武汉、长沙、成都、西安都纷纷给出了落户政策,如果这些城市真的在人口争夺战中胜出,那么长期看城市人口增加,必然带来繁荣和房价的上涨,所以这是最大的变数。我们也看到各大城市纷纷给出了好政策,但这些好政策能吸引多少年轻人前往落户,目前还看不出来。所以大家可以密切关注城市人口的变化,这可能是房价最重要的一个考量因素。如果明年看数据,城市有好政策,但人口没有增加,那么房价回落将是大势所趋,相反如果因为人口政策,而让人口快速增长,那么恐怕高房价还要继续飞一阵了。

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