万达进退香江:当下,融他一个亿有多难?

2016年1月份的万达年会上,王健林一首《假行僧》惊艳亮相,不知是否,崔健的词切中了彼时的心声:“我要从南走到北,我还要从白走到黑,我要人们都看到我,但不知我是谁……”

万达发家大连,从北走到南,在从南走到外,走出了万达模式,走出了中国首富,也走出了全球布局,然而高处的冷暖,却不是每个首富都能承受,山峰之上,所有人都看到了他,然而却没有人知道:

他是谁?

房地产狂飙突进的年代,置身洪流的每一个个体,都有过波澜壮阔的财富经历。特别是以万达集团这种:低地价,短周期,大项目的模式在全国攻城略地的,仅此一家。在房地产行业,不管首富、中富、小富,都只是逆水行舟,稍有不慎,一个浪过来了,就成泰坦尼克号了...

在这股洪流中,能任凭风浪起,稳坐钓鱼船的,也许只有真正领会社会主义市场经济的智者了,比如李嘉诚。

▌一、从北到南

1988年,万达集团成立,屡冲A股未果;2014年,万达商业(3699.HK)在香港主板上市,那时地产企业估值在全球资本市场都尚处寒冬,万科还是那个在一旁无人问津的老大哥,寒冬之际,万达商业在港交所给全球投资者们讲了一个完美故事:它自比“线下的阿里巴巴”,称自己就是那家全球最大的线下商业平台。

不仅如此,王健林在上市前两月拉上百度与腾讯,成立合资公司上海新飞凡电子商务有限公司,江湖人称”腾百万“,三个大佬聚到一起,这架势看着就吓人。2014年,那时正值O2O的世纪泡沫当中,万达硬是把地产公司包装成了一家“全球最大的线上线下融合消费平台”。

从北走到南,万达用了16年。

2014年12月23日,“占中”过后,沪港通刚开,万达商业在香港上市(3699.HK),发行6.52亿股,每股发行价48港元;创造了2014年当时香港最大规模IPO纪录,募资金额达288亿港元。然而,那时候的港股,还是不惮以最大的恶意来揣测内房股,破净多如狗,基本都是按股息率定价,中国所有行业中的杠杆之王,居然以股息率定价,也就意味着,港股的估值体系觉得绝大多数内房都赌不赢。

万达上市后,除了2015年复活节那波港股大时代疯牛之外,基本就是在发行价之下运行。

万达商业(3699.HK)上市之后,2015年1月22日,万达院线(002739.SZ)(后更名万达电影)也紧接着在A股上市,那时正是A股最近这波大牛市的初期,12连板,一口气把这个和母公司有着亲密关联交易的全国最大院线送上千亿市值,享受着万达商业在港股想都不敢想的高估值,那时候还有人饶有兴致的在对比:究竟是王老板的万达电影(002739.SZ)的剧本好?还是贾老板的乐视网(300104.SZ)的剧本好?

早在2013年3月,万达商业以4.655亿港元收购恒力商业地产(169.HK)65%股权,折合每股0.25港元,此外,还以2.09亿港元向陈长伟购买部分恒力商业地产的可换股债券,共计6.74亿港元入主恒力地产,在首富借壳的预期下,复牌荡气回肠的暴涨了3倍,然而最后留下的只是漫长的下跌以及万达在海外项目新落地的项目。

2015年,横跨香江,从北到南,万达手握三个上市公司,共计三、四千亿市值,更不论海外的各种买买买,这才是首富的模样。

▌二、从南到北

万达商业(3699.HK),万达电影(002739.SZ),差不多时间上市,不同的市场,带来的却是截然不同的收益,对于首富来讲,这些都只是数字,但是对于首富的朋友们来讲,难免泛起波澜。

2016年3月30日晚间,万达商业突然宣布持有公司43.71%股权的控股股东大连万达集团拟将公司私有化,并在5月30日再度公告,宣布要约价至每股现金52.8港元,要约价较IPO定价48港元上浮10%,较停牌时的38.8港元高出逾36%。

2014年12月23日到2016年3月30日,463天,从北走到南,再从南走到北,变化之快,让人诧异。

万达商业(3699.HK)在港股上市,用的是H股架构,内资股占比高达85.59%,在香港上市之后,A股的排队也一直在运作,按道理,AH架构是大型企业常见的架构,行业老大哥万科(000002.SZ,2202.HK)也是AH架构,H股上市应该是不影响A股排队的,如果是当时最流行的海外私有化套利的模式,以万达商业的体量,价差也是相当有限的,2000亿起步的大象,能打多少个板?更不论,那时候,A股熔断刚过,百业待兴...

虽然,私有化的价格不高,IPO价溢价10%,类似于明股实债搞了一波信托,1.26年,10%,对于万达而言,资金成本不高,但是这一切都不太符合逻辑,说回私有化这个念想的起因,按照王健林的说法:“我做了很多的行业,有多少次投资,很多朋友跟着我一起投资,每一单赚着很开心,唯一这一单,跟着我的朋友亏钱了。这是很重要的一点,不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”

这就是有趣的地方了:究竟是什么朋友亏钱了?什么朋友不开心了?需要用到私有化这种大规模杀伤性武器?

如果是拿内资股的朋友,那就说不过去了,私不私有化不影响A股上市进程,聊胜于无的是拿掉了H股的锚定影响;如果是拿港股的朋友,加上2.46港元/股的期间分红,10%IPO的邀约溢价,年化也过10%,也就一个不痛不痒的固收收益,这一切都是那么的魔幻现实主义。

这个从南到北运作,与当时首富在海外买买买的从内到外的节奏截然相反。

是什么朋友让万达是如此的知行不一?是从北到南一路相伴的朋友?还是在哈佛课上的朋友?

然而,即使万达商业在港股私有化之后,少了一个上市平台,并没有减缓万达扩张的速度,国内的文旅项目一个比一个大,海外的并购,一个比一个猛。而期间,外汇储备破三万亿,国内金融市场动荡不堪,纵观全市场开心的人并没有多起来,反而是不开心的人越来越多,当不开心的人多到一定程度的时候,就要抓典型了。

至于说,万达商业刚从港股退市,内房三大魔头(碧桂园、融创、恒大)就掀起了波浪状况的大行情,即使同为商业地产的宝龙地产(1238.HK)也涨势惊人,如果万达商业还在,他能涨多少?如果万达商业愿意卖点商业地产释放价值,又能涨多少?

▌三、从北再到南

2017年6月22日,早盘市场上就传出建行指导委外户出清万达商业系列债券,原因是有“政治风险”,还有各种配套的小道消息,Duang,A股的万达电影(002739.SZ)持续放量,轻描淡写的跌停。

小道消息这种,越是在小道上,就越有生命力,在严肃脸的否定流言后,7月10日融创中国和万达商业联合公告,万达商业拟将旗下76个酒店资产和13个文化旅游地产项目公司91%股份以632亿元的价格转让给融创中国。

有趣的是,在这个世纪交易后周末,恰巧时隔五年,2017年7月14-15日,全国金融工作会议在北京召开,习主席发表重要讲话,强调金融安全,强调稳中求进总基调,强调健全金融法制。有小伙伴做了个新闻通稿的词云,可以感受一下这个会议的基调:

7月19日,在一场罗生门的发布会后,万达、融创、富力三位大佬宣布了新的交易方案:1)富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。2)融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

这就是社会主义市场经济那只无形的手的力量:只需要轻轻一拨,就有伟大的故事产生;只需要在轻轻一拨,就有惊天的事故发生。

一如当年私有化是为了加速回归A股一样无聊,这次地板价大甩卖资产居然会有人认为是为了A股铺路,这么大规模的资产变动,是离IPO越来越远好么...能让首富把这么多年心血亿这种地板价甩出去,可以想象,首富面对的资金流动性形势是何种局面?

即使“从不激进”的孙宏斌,也在交易完成后火速启动了配股,融资40.3亿港元,想必,这时候,王老板想起,如果万达商业(3699.HK)没有私有化,也搞个配股,那该有多好啊,这些心肝宝贝就不需要割在地板上了...

索大大的反身性告诉我们,趋势会自我验证,自我加强。在房地产这种撬动地球的杠杆面前,一旦负反馈发生画面太美无法想象,更何况万达集团层面的盘子是铺到全球去的。此前万达集团海外运作得还不错的院线平台AMC,8月2日交出一个惨不忍睹的Q2财报,从高点回撤40%...

2013年无心插柳,在一旁看戏许久的:万达酒店发展(169.HK),在这个时候就扮演了单骑救主的角色了,169是红筹架构,在资本运作的灵活性上比H股架构要灵活,2年大限也已经过去,目前上市公司里面装的都是万达集团在海外地产项目的多数权益(60%),项目横跨英国、美国、澳大利亚、西班牙,国内项目主要有桂林万达广场51%权益以及老壳主的福州恒力城。

8月11日,万达集团将旗下的文化旅游创意集团有限公司和万达酒店管理(香港)有限公司将分别以63亿元和7.5亿元的价格注入万达酒店发展,同时向大连万达商业出售旗下桂林、伦敦、芝加哥和悉尼及黄金海岸的地产项目股权,资产净值待评估。

这就很明显了,轻资产的文创、管理资产全部放在了169里面,同时,169原来的重资产项目,除了恒力城之外,全部卖给母公司,这个动作做完,基本上母公司万达商业短期内在A股上市是不用想了,最精彩的轻资产模式的故事已经迅速的给了港股,而且集团还啃下了烫手山芋(海外地产项目),结合之前的小道消息,大概率,这些海外资产剥回集团后,会陆续的处置掉,这一进一出,你猜过得了会么?

万达在国内的融资通道,通过各路小道消息已经能感知一二,如此迅速的将集团当下最拿得出手的轻资产业务证券化,那就意味着,短期内,这个平台要肩负起为集团输血的作用,现在注入资产价格已经知道了,合计70.5亿,将以现金、配股、CB等方式支付,置出资产价格尚未核算,2016年Q4,上市公司净资产为29.1亿,卖给大股东,你觉得又能溢价多少呢?目前,万达商业在169上的持股比例为65%,离上线75%只有一步之遥,那很有可能,将来的交易结构是,现金置出海外资产包抵扣文旅项目收购对价,同时与文旅项目之间的价差通过向大股东配股+CB进行支付,一次性把货拿够。

这波配股把货拿够后,再陆续的找些机构配股进来,货管够,在保持控制权的情况下,多拿钱,帮集团输血,这种套路在港股地产公司中非常常见,像绿景中国地产(95.HK)、首创鉅大(1329.HK)。

然而,就算这么费尽心思的倒来倒去,万达酒店发展(169.HK)这个平台也就一两百亿的故事,而去年的这个时候,万达商业(3699.HK)私有化都花了344.5亿,一子错,满盘皆落索,按照首富的逻辑,当时参与私有化的朋友,估计也不少,那这次咋整?

万达电影(002739.SZ)正在停牌搞大事情,即使不考虑不可描述的情况,以当下A股监管层对影视类项目的审批,以及过会速度,救不了急。万达酒店发展(169.HK)即使体量小,能融一点是一点,也许在这个时候,不要说挣了,先融他一个亿有多难?

▌结语:

2017年初,万达年会,这次,王健林唱的是《一无所有》...

崔健的词确实是好:

“难道在你面前,我永远是一无所有”;

“告诉你我等了很久,告诉你我最后的要求”;

“莫非你是在告诉我,你爱我一无所有”。

在维斯特洛大陆,铁王座是一种诅咒...

【作者简介】 

田品 | 格隆汇·专栏作者

投行出身,重组小达人

专注事件驱动型投资机会

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