改写土拍历史!总价105亿!单宗46.79亿! 熔断3.0催生商业全自持地块!

7月18日下午,成都公共资源交易中心通过拍卖形式出让6宗共计563.57亩土地,这场土拍成功让房企们花出了105亿元, 中粮、龙湖、保利、四川铁投 等房企将这6宗土地揽获,相比过去的土地拍卖,7月18日这场土拍留给成都房地产市场的思考则将会一直持续下去。

在这场土拍中,亮点频出:

1.成都单宗土地最高总价46.79亿元在跳蹬河诞生;

2.单场土拍总价105.19亿元;

3.首宗竞自持比例的土地出现,而这宗土地的商业自持比例在激烈的举牌之后瞬间变成了100%

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【改变思维的“熔断3.0”】

在土拍的前一天晚上,成都降下大雨,炎热的夏夜瞬间凉爽,而即将参与到18日的土拍大战的房企,则依然无法安睡。563.57亩,这是成都2017年以来最大规模的一次土拍,6宗位于主城区的土地在这个土地供应急速减少的2017年重要性不言而喻。而首次被用于实践的“熔断3.0”规则,则带来了过去从未有过的变数,不仅让过去房企们熟悉的成本计算方法和土拍策略统统不再有效,也将在一定程度上改变人们对于房地产市场的认识。

“熔断3.0”配合上每宗土地最低35%最高74%的基础自持比例、产业导入规定,让房企们熟悉的拿地-卖出-回笼资金-再拿地的模式不再适用,但是即使是这样,开发商们依然在这几宗要求苛刻的土地上投入了极高的热情。

土拍开始前公共资源交易中心的大厅

过去已经无法回头,何不拥抱未来呢?

在今天的土拍中万科、龙湖、融创、中粮等房企悉数亮相,豪华阵容相比4月6日的土拍毫不逊色,很快,成都公共资源交易中心原本就不算开阔的拍卖大厅里就挤满了人。

下午13:30分,拍卖大厅大门关闭,接下来的几个小时里,底价64亿元的563亩土地命运即将在这里被决定。

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【1号宗地】

中粮,好久不见

首先被拍卖的是位于龙潭寺龙港钢材市场旁、保利林语溪对面容积率3.0的54亩住宅用地,适用规则是“熔断2.0”。虽然周边各种配套并不完善,但是对于开发商们来说,这宗住宅占比90%、不要求自持、不进入竞自持环节的土地充满了吸引力。

中粮等房企为了龙潭寺1号宗地在土拍的开场展开了厮杀,5000元/㎡的起拍楼面价,在20分钟的竞拍之后,熔断线在9600元/㎡的价格被触及,摇号环节开启,8家房企将围绕这宗总价10.43亿元的土地比拼运气。在众多竞争者之中,好运眷顾了中粮地产,龙潭寺54亩住宅用地以总价10.43元拍出,楼面价9600元/㎡成交。在这之后,“土拍3.0”的时代来了。

我们也不能忘了,这也是中粮自2016年以来首次拿地。

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【2号宗地】

“万保龙”争霸 龙湖笑到最后

2号宗地位于杉板桥,旁边是中粮锦云项目,跳蹬河在土地旁流过。185亩的总面积、4.11的容积率、邻东郊记忆、环境优越、邻地铁、起拍价5000元/㎡,这些“硬条件”让2号宗地各种光环加身。

同时“熔断3.0”首次运用、12万㎡的基础自持和引入金融机构总部的硬性条件也让想要拿下这宗土地的房企“压力山大”。

戴德梁行成都策略发展和顾问部专家魏晓龙对这宗土地的评论是“这一地块属于本次6个地块中条件最好,限制最严、也是难度最大的一个地块。”

2号宗地就在这样的压力之下开始了拍卖,虽然条件严苛,但是龙湖和万科两家巨头围绕2号宗地的夺地之战分外激烈,保利也中途杀出,旁观者开始将2号宗地抢地战戏称为“万保龙”大战。而“熔断线”在哪也成为了旁观者最津津乐道的话题。  所幸,2号宗地在溢价84%的9200元/㎡拍出时,依然没有触发熔断,“熔断3.0”的生效时间被推迟了。

最终,2号宗地以46.79亿元总价、楼面价9200元/㎡、自持35%由龙湖地产竞得,而项目的可售部分,楼面价格也来到了12099元/㎡。对于拿地的龙湖地产来说,成功收获土地仅仅只是一个开始,要怎么引入产业和经营自持的部分,考验着这家房企的功力。

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【3号宗地】

“熔断3.0”首次亮相 四川铁投100%商业自持做康养

在2号宗地有惊无险地拍出之后,3号宗地成为第一宗触发“熔断3.0”土地的可能性陡增,带着竞自持的压力,3号宗地进入了拍卖程序。

3号宗地位于成华区二仙桥地铁站旁,旁边是泰博理想城项目,面积92.75亩,容积率3.0,基础自持商业物业比例在6宗宗地中最高,达到74%,基础自持面积7万㎡,这意味着仅仅进行6轮竞自持,这宗土地的商业自持比例将达到100%。

这宗土地的产业引入规定,“引入产业总部和研究机构,配建文化创意孵化园,重点发展大健康产业。需建设总部办公、产业研发总建筑面积不低于4万㎡,其中大健康总部办公不低于1万㎡、产业研发机构不低于1.5万㎡、相关产业培训和交流平台不低于0.5万㎡。”自由度很低,自持面积很大,并且打造的产业从企业的角度看,要通过自持赚钱,颇需要耗费一番功夫。

魏晓龙评价3号宗地“综合来看,这块土地的综合价值也较高,同时难度也相对较大,具有上述产业背景的开发商有着明显的优势。”

知难而进。多家房企的竞拍将土地价格推向高位,3号宗地起拍楼面价5000元/㎡,在 8200元/㎡ 处熔断线被触及,成都历史上第一次自持商业竞拍开始。由于基础商业自持面积已经很高,所以这一次竞拍流程渡过得很快,3号宗地再次以100%商业物业自持比例、自持9.46万㎡,进入了摇号环节。

受到幸运眷顾的是四川发展集团的全资子公司四川铁投,3号宗地以8260元/㎡楼面价,总价15.32亿元,9.46万㎡商业物业拍出,可售部分楼面价格为16857元/㎡。大家都能够想象“熔断3.0”首次亮相会引发轩然大波,可谁也没有想到,第一次竞自持就突破了100%的“天花板”。

根据乐居对于拿地的四川铁投进行的简短采访,四川铁投将在这宗土地中引入健康养老产业,我们也不能忘记,此前甘肃建投在新都也拿下了一块土地做康养产业。成都的健康养老产业或许将因此迎来大发展。

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【4号宗地】

保利7870元/㎡再进天回

4号宗地位于城北天回板块,在这宗土地旁,4月6日中南置地以9400元/㎡拿下的土地第一次让天回镇望到了万元地价的门槛。

4号宗地总面积100亩,容积率2.92,其中商业部分规模为4.97万㎡,基础自持比例35%,面积1.74万㎡。相对之前的两宗有商业自持规定的土地来说4号宗地的产业引入宽松,只规定引入“片区商业综合体”。

“要求也符合对于片区目前较为匮乏的商业环境的完善,在此次出让有自持要求的地块中限制较低,属于较为传统类型的开发项目。总的来说,此地块对于实力一般的开发商是一个较好的切入市场的机会,未来发展潜力较大。”戴德梁行魏晓龙如此评价4号宗地。

4号宗地由保利地产拿下,没有进入竞自持的环节,成交楼面价7870元/㎡,总价15.36亿元。除此之外,保利还将持有1.7万㎡的商业物业。根据计算,这个项目最终可售物业的楼面地价为8640元/㎡。

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【5号宗地】

保利5000元/㎡底价拿地

5号宗地位于金牛区北三环华侨城原岸项目附近,总面积57亩,容积率2.0,商业物业总面积3.84万㎡,基础自持比例为35%,面积1.34万㎡。产业引入要求为“以现代商务、总部经济为主导”。

5号宗地没有经历前几宗土地曲折的竞拍过程,保利地产以5000元/㎡底价,总价3.8亿元摘下,保利将自持1.34万㎡商业物业,这个项目可售物业的楼面地价为6060元/㎡。

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【6号宗地】

“熔断3.0”再次袭来 龙湖再拿地

6号宗地位于去年至今表现抢眼的铁佛寺-武侯新城板块,未来将有双地铁优势,中铁建、中国金茂等重量级开发商的入驻让铁佛寺备受关注,而中国金茂项目17160元/㎡的楼面地价也成为成都土拍历史上最高楼面价。这个区域的价值在4月6日之后不再有人怀疑。

这宗土地面积72.98亩,容积率2.8,其中商业物业面积6.8万㎡,自持比例为50%,面积3.4万㎡,起拍价7000元/㎡在6宗土地中最高。在产业引入方面,规定“独立占地、独立布局总面积不低于30000㎡的商业服务设施,并无偿移交给武侯区政府发展现代服务业、养老产业和公共服务产业。剩余的商业物业应以酒店、写字楼和文娱旅游产业。”

在这宗土地开始拍卖之后,7月18日的土地成交宗教已经突破百亿。作为收官之中,这宗土地的拼抢格外激烈。地价从7000元/㎡一路抬升,熔断线在9870元/㎡,进入竞自持阶段。

戏剧性的是,只有一位竞拍者进入了竞自持环节,这宗土地最终以楼面价9800元/㎡,总价13.35亿元拍出,自持比例50%,竞得者是2号宗地的赢家,龙湖地产。

回顾今天的土拍,我们不难发现,拿地的企业要么是巨头,要么是国企,“熔断3.0”的出现将中小开发商挤出市场的效应已经越来越明显。

我们来温习一下成都土地市场从“熔断1.0”到“熔断3.0”的进化之路。

“1.0规则”

土地拍卖中设置最高限价,在参拍企业出价超过最高限价之后,土地流拍。该规则于去年12月28日土拍首次登场,成功让3宗土地熔断。

“2.0规则”

将“1.0规则”中的熔断即流拍改为熔断即摇号,在触及最高限价之后进入摇号环节,摇中的企业拿地。该规则在今年4月6日首次起效,3宗土地进入摇号流程后拍出。

“3.0规则”

在“2.0规则”的基础上,在摇号环节之前增加竞自持环节,在触及熔断线之后,企业开始竞逐商业物业自持比例,在自持比例达到100%之前,提出最高自持比例的房企拿地,在自持比例竞价超过100%之后,再进入摇号流程。这个新规则在7月18日的土拍中首次实践。

写在后面

“竞自持”的出现到底给了开发商和市场什么样的信号?

房地产这个市场的调控从来都不是一件容易的事情,这样一个充斥着数万亿资金的庞大市场,任何的波动都会对经济造成影响,这关系到数千万个家庭。

房地产一方面是国计民生所系,房子是每个人都需要的最重要的财产,不仅为人提供居所,也拥有不可替代的不动产功能,也就是说,房地产是社会经济发展必不可少的重要行业。

另一方面,不动产易于撬动杠杆、易于流转和市场价格透明等等特点,让这个市场成为逐利者的天堂,投机活动在房地产市场中一直如鬼影般徘徊。

房地产固有的价值和投机活动两股力量一直在前进中纠缠,双方对房价提升的贡献度如何?这是一个值得思考的问题。但是有一点是确定的,过高、上升过快的房价对于经济的稳定和产业的发展,都是有害处的。

如何能够保证房地产市场有序供应的前提下,最大程度上将投机泡沫挡在门外?这个系统性的问题更需要系统性的解决,而土地供应正是这个系统中关键的部分。

“竞自持”的目的就是在保障供应、保证市场合理需求的基础上,防止不动产进入流通领域,降低流转率,从而达到遏制投机的目的。

“熔断3.0”是一个非常好的尝试,政府通过合理引导产业注入土地,让房地产为产业服务,而不是反过来。

这对于开发商来说,信号就是过去快速拿地、快速开发、快速销售回款的旧开发模式受到了挑战,未来“竞自持”的趋势继续延伸,代表着缺少自持物业运营能力、产业导入能力的传统房地产开发商拿地将会越来越难,让位于综合实力强大的“城市运营商”。

“城市运营商”的代表如万科,从2016年开始就已经开始布局,在寸土寸金的背景率先拿下5宗纯自持土地,今年又在成都天府新区兴隆湖科学城拿下自持用地。在不同的模式下,开发方式、运营模式、人才管理、现金流管理都将天翻地覆,而更早察觉、更早准备、更早转型的行业巨头自然拥有先发优势。

对于这个城市来说,自持用地越来越多,也让越来越多的物业在“精耕细作”之中受到耐心培育,这当然是一件好事。

在7月18日的土拍之后,我们除了记得成交数字和拿地企业,也应当记住,我们见证了房地产市场的华丽转身。

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【宗地详情】

一号宗地

土地位置:成华区龙潭街道办事处同仁社区3组、院山社区5组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 36204.11

用地面积(亩): 54.3062

土地用途:住宅用地

容积率: 不大于108612平方米

起拍价(万元/亩): 1000

成交单价(万元/亩): 1920

成交总价(万元): 104267.90

楼面价(元/平米): 9600

竞得者: 35号中粮

溢价率: 92%

计算容积率: 3

最高限价: 9500元/平米

抽签竞得价:9600元/平米 

二号宗地

土地位置:成华区铁塔厂片区

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 123832.87

用地面积(亩): 185.7493

土地用途: 商业兼容住宅

容积率: 地块①:不大于344013平方米;地块②:不大于160378平方米(禁止兼容商业建筑);地块③:不大于4241平方米。

起拍价(万元/亩): 1369.14

成交单价(万元/亩): 2520.8

成交总价(万元): 468236.835

楼面价(元/平米): 9200

竞得者: 1号龙湖

溢价率: 84.12%

计算容积率: 4.11

三号宗地

土地位置:成华区二仙桥5号地块项目B1地块

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 61836.54

用地面积(亩): 92.7548

土地用途: 商业兼容住宅

容积率: ①号地块不大于110616平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%);②号地块不大于74893平方米,(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的49%)。

起拍价(万元/亩): 1160

成交单价(万元/亩): 1652

成交总价(万元): 153230.93

楼面价(元/平米): 8260

竞得者: 169号四川铁投

溢价率: 42.41%

计算容积率: 3

最高限价:8200元/平米

抽签竞得价:8260元/平米

商业自持比例为:100%

四号宗地

土地位置:金牛区天回街道办事处万圣社区9组,白塔社区7、9组,石门社区1组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 66730.49

用地面积(亩): 100.0957

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: ①号地块:不大于99483平方米(其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%);②号地块:不大于95673平方米(不得兼容商业)。

起拍价(万元/亩): 974.85

成交单价(万元/亩): 1532.03

成交总价(万元): 153587.77

楼面价(元/平米): 7870

竞得者: 57号保利

溢价率: 57.16%

计算容积率: 2.92 

五号宗地

土地位置:金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 38458.35

用地面积(亩): 57.6875

土地用途: 商业兼容住宅

容积率: 不大于76916.7平方米(其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%)。

起拍价(万元/亩): 666.67

成交单价(万元/亩): 666.67

成交总价(万元): 38458.53

楼面价(元/平米): 5000

竞得者: 57号保利

溢价率: 0%

计算容积率: 2 

六号宗地

土地位置:武侯区簇锦街道铁佛村6、7组、簇桥街道七里村6组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 48654.65

用地面积(亩): 72.9820

土地用途: 商业兼容住宅

容积率: 不大于136233平方米(其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率总建筑面积的50%)。

起拍价(万元/亩): 1306.67

成交单价(万元/亩): 1829.33

成交总价(万元): 133508.16

楼面价(元/平米): 9800

竞得者: 80号,龙湖地产

溢价率: 40%

计算容积率: 2.8

最高限价:9800元/平米

商业自持比例:50% 

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「四川乐居」原创团队

出 品 人 :陈   阳

主     编 :银   涛

本期作者:徐成,黄星

编辑排版:皮卡丘  

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