广州首宗司法解决烂尾地块谜局

导读

本是一件为民办好事的工程,辗转20年,成为一件“扰民”事件。实现不了回迁的居民,焦灼万分;实现了回迁的居民,也不快乐,因为公司间债务抵押殃及他们而无法拿到房产证,想去港澳看望子女都无法办理签证。

中房报记者 樊永锋 广州报道

20年的回迁之路,悬而未决,让回迁户黄某添几近绝望。

“1997年为配合广州城市改造,我忍痛搬离世居的家园,2000年被安排回迁穗龙花园,但是一直没能领到房产证,我们历尽艰辛心力交瘁,20年过去了,有几十位业主已经离开人世,到死也没有解决回迁遗留问题。”海珠区宝岗大道龙田直街拆迁户黄某添谈到自己的遭遇,满是茫然。

同一地块的32户拆迁户,也是遭遇同样问题,他们的诉求是接手该地块的开发商要重新安置。

2017年3月24日,这些原属于广州市海珠区龙田直街地段的部分回迁户起诉房地产开发公司要求解决安置问题的官司,被海珠法院判处败诉之后,对于前景,他们更加忧心忡忡。

如今的结果还要从20年前讲起。据中国房地产报记者了解,1995年广州市穗京房地产开发有限公司(下称“穗京公司”)经广州市规划局批准征用龙田地段21319平方米用地,分三期开发,首期已于1999年建成一栋12层高的穗龙花园(由穗京公司成立的项目公司广州市宝山房地产开发有限公司名义建设),二期用地于2000年左右拆平后就开始烂尾,三期用地9364平方米(由穗京公司成立的项目公司广州市升平房地产开发有限公司名义开发)。第三期用地分两期拆迁。第一期拆迁面积4089平方米,1999年5月房管部门核发了拆迁许可,有75户拆迁户与升平公司签订了拆迁补偿协议,其中32户(实际为26户)被安置到穗龙花园。第二期用地面积5275平方米,未核发拆迁许可证,未实施拆迁。

2000年左右,穗京公司因债务问题各开发项目烂尾,地块被闲置。

到2005年,在广州市政府主导下,穗京龙田地块公开竞拍,这成为广州市首宗通过司法途径成功解决烂尾地块的案例,当时,广州中惠置业有限公司(下称“中惠置业”)以8200万元的价格获得该地块开发权,2006年,中惠置业用2400万元的价格以挂牌形式取得升平地块使用权。

中国房地产报记者调查发现,上述回迁户已入住由穗京公司开发的穗京花园安置房内多年,但是该项目的房屋在安置拆迁户前已被穗京公司原承包人吴尚平抵押给银行,另外该项目因工程款问题被建筑公司申请法院查封。

中国房地产报记者曾多次联系中惠置业有限公司,未得到回应,据查该公司因瞒报销售数据被广州市统计部门查处曝光,另涉案多起诉讼,被列入失信名单;广州市征收办工作人员接受记者采访时表示:“这个地块还在法院诉讼过程中,不方便接受采访。”穗京公司现负责人谢经理接受中国房地产报记者采访时表示:“穗京花园的安置房已被原承包人抵押贷款,无法给业主办理产权证,而且按照土地竞拍约定,升平地块32户拆迁户理应由中惠置业承担安置义务。”

然而,在广州市国土资源和规划委员会做出限制(中惠置业开发的项目)中惠雅苑的20套房销售的情况下,海珠区法院却做出了“现回迁安置房屋的过户存在障碍,原告(即回迁户)应当依据相关法律规定主张权利,其要求被告中惠公司对其另行安置房屋作为拆迁补偿,缺乏依据,本院不予支持”的判决,这让回迁户觉得匪夷所思。

谁的责任

中国房地产报记者在由穗京公司现负责人谢经理提供的几份文件中看到,在穗京公司一期拆迁地块建成穗龙花园后,二期用地于2000年开始烂尾,2005年龙田地块成功拍卖,拍卖所得首先是要用于二期拆迁户的货币补偿和消除银行贷款,然而海珠区人民法院收取8200万元的拍卖款后,却只支付了货币补偿部分,未向银行偿还贷款,进行涂消抵押,余下的3000多万元拍卖款现仍在法院监管。这令到黄某添、林苏等26户拆迁户奔波了20年仍未能为房子办理房产证。

在过往开庭中,穗京公司负责人谢经理曾多次向银行提出请求,先行支付银行贷款解除抵押,让回迁户领取产权证,其它公司债务纠纷问题再行协商,但是并未获得海珠区法院支持。

另外,龙田地块有不同诉求的是原属于升平地块的32户回迁户。

2006年2月28日,广州中惠置业有限公司(下称“中惠公司”)以2475万元取得原升平地块的开发权,并与国土局签订《土地出让合同》,其中第33条约定“本合同项下,乙方需负责该地块的拆迁补偿安置工作,地块需拆迁面积为9885平方米,此面积是档案查册统计数据,并不是实际拆的数据,在拆迁过程中仍按实际情况由乙方负责全部补偿安置”。

之后,32户回迁户以此为依据,要求中惠公司履行回迁安置义务,但中惠公司一直以升平公司已经履行了安置义务抗辩,双方从此开始进入了打官司的拉锯战。

龙田地块风波起源

中国房地产报记者调查发现,由于穗京公司各开发项目烂尾,龙田地块近240户1200人被拆房屋后无过渡安置费,亦无法回迁,近4年时间不断到市政府上访。

穗京公司在地块烂尾初期,为自救寻找了南京的投资商(南京东方投资集团有限公司、张家港保税区金邦达国家贸易公司)接手龙田项目,在这过程中广州市政府办公厅等相关部门亦已发文确认,市规划局亦于2002年11月27日通过提高项目容积率等手段以协助项目得以继续开发。尔后,南京的投资商发现穗京公司及其属下公司存在诸多隐形债务,遂向市政府提出希望寻求阻断债务的方法后再进行项目开发,经过协商酝酿了通过司法途径解决龙田烂尾地问题的思路。

南京的投资商提出由其重新组建公司参与竞买,并提出“由市政府主导将穗京地块、升平地块同时取得开发价值的主张,后来南京的投资商组建了南京中惠公司、广州中惠公司等参与了地块竞买,广州市政府亦运用各种有力手段,保证了南京方面公司顺利取得地块的开发权,最后由南京方面公司组建的广州中惠公司全面开发龙田地块项目。”据接近中惠置业的消息人士透露。

之后广州中惠公司又全盘否认其取得地块开发权的背景传承,前述消息人士称:“广州中惠公司取得龙田地块开发权并非全由市场经济行为决定,是政府行政为挽救烂尾局面而有意导向的结果,藉此,广州中惠公司在获得土地开发权后,又意图推卸安置32户拆迁户的责任,这才有了32户拆迁户被踢皮球现状。”

中国房地产报记者在业主提供的2016年广州市海珠区人民法院(2016年)粤0105民初1319号《民事判决书》中看到,原告(拆迁户邓某炎)将中惠置业、广州市国有土地房屋征收办公室、升平公司、穗京公司、宝山公司作为被告人。

原告起诉要求,中惠置业(将)在广州海珠区南田路雅惠街14号“中惠雅苑2期”回迁41.66平方米的房产给原告;广州市征收办对中惠置业的义务承担连带责任;两被告承担诉讼费用。

其主张的理由是,2000年,他作为被拆迁户与升平公司签订了《房屋拆迁安置协议》,约定由升平公司拆房,升平公司在2000年7月25日前将新建回迁房房屋回迁给他,面积41.66平方米,该合同经过公证处及广州市拆迁办备案。

合同签订后,他的房屋交由升平公司拆除,但是升平公司由于对外债务问题,导致资金链断裂,致使项目成为烂尾楼并长期闲置,广州市国土资源与房管局根据当时处理烂尾地块政策将该地块收回,并由市土地开发中心将该地块委托市房地产交易中心挂牌出让(附带买受人需承担回迁义务条件)。

2006年2月28日,中惠置业以2475万元拍得该地块,并与广州市国土资源与房管局签订出让合同,合同第33条约定土地受让方中惠置业需负责土地拆迁补偿安置工作。

被告(中惠置业公司)给出的抗辩理由是,升平公司实施拆迁,并与拆迁户签订了安置补偿协议,由其将32户回迁户安置在穗龙花园内,并已安置完毕,回迁业主已事实上居住16年之久;此外广州市国土资源和房屋管理局已确认涉案拆迁地块32户已安置在穗龙花园。

最终以海珠区人民法院“驳回原告拆迁户邓某炎的全部诉讼请求”收场。

那么拆迁户邓某炎及32户回迁户的回迁安置诉求,该不该由中惠置业来承担呢?

各执一词

在起诉状中,回迁户认为,征收办作为拆迁管理部门,在被告中惠公司未完成安置的情况下做出拆迁结案的行政结论,显然存在过错,因此应对中惠公司应承担的义务承担连带责任。

2017年3月24日,海珠法院分别做出判决,驳回了回迁户的全部诉讼请求。

海珠法院的民事判决书显示,征收办并没有对在中惠公司未完成安置的情况下做出拆迁结案的结论是否存在过错做出正面的辩解,而是辩称征收办不是涉案拆迁安置补偿合同纠纷的当事人,不应该成为被告,征收办作为拆迁管理机构,无须对回迁户要求取得的回迁房产承担连带责任。

对于征收办的说法,回迁户表示完全无法接受。他们认为,征收办无视中惠公司未完成安置的事实,做出了拆迁结案的行政结论,这样事实上意味着征收办认为中惠公司已经完成了龙田地块9364平方米的回迁安置工作,而这也直接成为了中惠公司拒不履行回迁安置义务的理由。

中惠公司认为,广东省住建厅在粤建复决(2015)70号《驳回行政复议申请决定书》中已经认定了“32户永迁穗龙花园安置房”这一事实。但是,回迁户们认为,恰恰是广东省住建厅的这份《驳回行政复议申请决定书》明确无误显示,中惠公司根本没有完成龙田直街地块的补偿安置义务,而且也明确了补偿安置义务该由中惠公司承担。

中惠公司在龙田地块开发的中惠雅苑项目取得了预售证,2015年广州市国土资源和规划委员会在“阳光家缘网”(广州市商品房销售网上管理平台)将上述楼盘中的20套房产标记为“回迁房”“未纳入预售”“确权不可售”。之后中惠公司向广东省住建厅提出复议申请,请求撤销上述行政行为。

广东省住建厅答复确认,“中惠公司仍未完成龙田直街地块以下拆迁房屋的拆迁补偿安置。”而在广州市城市房屋拆迁管理办公室(征收办前身)2011年10月16日印发的穗房拆结字【2011】13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》却称,“截至2011年10月14日,该项目(即龙田直街地块9364平方米项目)已完成拆迁公告范围内门牌的拆迁补偿安置手续,拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕,无回迁安置面积。”

2013年8月23日,海珠区龙田直街地块被拆迁户李焕珍、李焕玲到广州市国土资源和规划委员会信访,要求中惠公司解决其回迁安置问题,请求限制预售中惠公司开发的中惠雅苑房屋。2014年5月27日,广州市征收办作出《关于中惠雅苑二期项目预售工作的函》(穗房征函【2014】84号),函告广州市国土房管局综合业务管理处和中惠公司,已锁定中惠雅苑二期20套住宅房屋不可预售,待中惠公司解决地块拆迁遗留问题后方同意解除锁定。

2014年8月12日,中惠公司复函市征收办,说明因5户被拆迁户未落实补偿而锁定房屋已无必要,穗龙花园安置房未落实办证事宜与中惠公司无关,请求解除对20套房的限制销售措施。2014年10月27日,广州市征收办作出《关于要求解除中惠雅苑二期限售措施的复函》(穗房征【2014】151号),认为中惠公司应在妥善处理地块拆迁遗留问题后,再向市国土部门申请解除锁定。2015年8月17日,中惠公司对广州市国规委限制中惠雅苑20套房销售的行政行为不服,向广东省住建厅申请行政复议。

“如果拆迁安置完毕,为何广州国规委会限制中惠雅苑的20套房销售?如果拆迁安置完毕,我们回迁户至今依然不能办理房产证,征收办这不是睁眼说瞎话吗?”龙田直街回迁户对于征收办的行政结论,有诸多的疑问和反驳。

被疑“双面”判决

广州市国规委则认定,中惠公司在竞得龙田直街地块后,“没有按《广州市国土使用权出让挂牌公告》的要求妥善解决拆迁遗留问题,地块内有5户被拆迁户未落实补偿安置和32户永迁穗龙花园安置房的被拆迁户未落实永迁房屋产权手续(安置面积约1629平方米)”,而且“法院已经生效的司法文件已认定中惠公司应当承担该地块的历史遗留拆迁补偿安置义务,即海珠区人民法院(2007)海民三初字第254号和(2009)海民三初字第2214号、广州中级人民法院(2007)穗中法民五终字第1514号判决书认定中惠公司作为地块竞得人理应承担该地块的拆迁遗留问题”。

中国房地产报记者翻阅广州市国规委所称的“广州中级人民法院(2007)穗中法民五终字第1514号判决书”发现,其中认定,“从房管部门在挂牌公告的注明及房管部门与中惠公司所订立的土地使用权出让合同的约定,作为地块的竞得人中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题,因为执行政府处理烂尾地的政策,房管部门提供无偿收回、挂牌出让的途径将海珠区龙田直街地块的拆迁人由升平公司转为中惠公司,由于房管部门在挂牌时明确要求地块买受人负责地块的全部补偿安置工作,因此,虽然中惠公司与升平公司之间没有直接订立土地使用权转让合同,但两单位之间存在事实上的房地产项目转让关系。”

而海珠区人民法院(2007)海民三初字第254号是2007年初龙田直街地块拆迁户莫三妹起诉中惠公司要求支付临迁费和延期补助费的判决书,2007年3月15日海珠法院作出判决,在判决书中海珠法院认定,中惠公司通过拍卖取得龙田直街地块的土地使用权,根据《城市房地产开放经营条例》第二十二条关于“房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人”的规定精神,判处中惠公司须支付临迁费和延期补助费给莫三妹。(2009)海民三初字第2214号则是2008年9月8日莫三妹去世后,其丈夫林锐生作为合法继承人在2009年向海珠法院起诉中惠公司要求履行安置补偿协议,海珠法院于2009年9月22日作出判决,中惠公司须交付中惠雅苑一处房屋给林锐生回迁并协助其办理房产证。

据回迁户反映,不仅仅是莫三妹及其合法继承人要求中惠公司履行安置回迁义务的诉求获得了法院支持,升平公司当初已经备案、已拆迁的李达昌、李焕玲、李焕珍等人,同样也打赢了官司,由中惠公司进行补偿安置。

他们无法理解,为何时间到了2017年3月24日,海珠法院在(2016)粤民初1319号的判决书中却这样写道,“现回迁安置房屋的过户存在障碍,原告(即回迁户)应当依据相关法律规定主张权利,其要求被告中惠公司对其另行安置房屋作为拆迁补偿,缺乏依据,本院不予支持”。

不同的判决结果,让他们的回迁之路徒增变数,“归期未有期”。

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