整治风暴击中新城控股 上海商住房走向末路

导读

2017年,商住地产走向末路,政策整顿之,银行围剿之。上海的商住地产整顿风暴更是一个接一个,新城控股事件只是一个缩影。

装潢完毕消防设施整改到位的未来公寓依然无法正常营业

中房报记者 樊永锋 上海报道

上海嘉定区新城尚上城项目,15、16号商改住公寓楼,在消防申报环节“做手脚”虚报层高,现遭遇整治风暴,成为业主与开发商之间纠纷的导火索。

4月21日,上海市规划国土资源局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

5月17日下午,上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

5月21日,中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者接到业主上海世园桥融投资管理有限公司(美桥投资集团有限公司下属子公司,下称上海世园桥融)投诉并实地调查发现,地处嘉定区安谐路99弄的新城尚上城项目,两栋商改住公寓(15、16号楼)存在虚报层高(1~4层未申报,从5~13层申报,层高未超过50米),从而规避了消防验收,获得消防审批,投资方购买商铺后从承租方得到消息称二次消防验收不合格,近5000万元购买资金受困其中。

商住楼平面图

据工商资料显示,开发企业为上海新城创宏房地产有限公司(下称上海新城创宏),该公司则是由自喻“诚实做人踏实做事”的A股上市企业新城控股集团股份有限公司(以下简称“新城控股”)投资成立。

上海世园桥融购买新城尚上城16号楼1~4层底商及公寓合计9套房,面积合计5097.38平方米,总价款4359.4万元,加税费近5000万元。

美桥投资项目部杨经理接受中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者采访时表示:“目前,新城创宏乃至新城控股方面已是集体噤声,不予接洽协调,让消防整改诉求无法实现,数千万元的购房资金陷入困境。”她说,“不仅美桥投资利益受损,而且有住户的两栋楼公寓部分多数已拆除消防管道设施,存在安全隐患。”

已经出售的底商

中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者现场看到,占用15号楼的1~4层底商的魔方公寓却在正常营业。

中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者分别向新城控股分管各个项目配套设施的邓经理,新城控股上海分公司法务张经理、新城尚上城物业公司负责人吴经理采访求证,均表示不知情。

嘉定区消防支队陈处长在接受中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者采访时表示:“按照正常程序这两栋楼商业楼应该提出验收申请现场消防验收,而开发企业则是将其与其它住宅楼一并通过网上消防备案,未被抽中,当时就发放了验收手续。”

他说:“目前,这两栋楼都需要重新申请消防验收,恢复消防设施,就可以通过消防验收。”

不过他也强调:“现在的政策环境下难点不少,其一是这两栋公寓楼部分还在装修,未入住的部分就要按照现有的整治政策执行,而且是由几部门联合整治验收。即便是入住的部分,多数消防设施被拆除,再次交易时也需要恢复消防设施,这就增加了整改难度。”

“发现这两栋楼的商业属性后,我们消防大队就要求他们重新报验收手续,还在整改当中。目前碰到类住宅项目我们消防大队也不予消防验收审批。”他说。

开发商噤声,消防部门收紧消防验收关的背后,是上海对商住项目政令频出的必然反应,如何整改,让各方陷入政策红线与现实压力相悖的尴尬局面。

一份律师函

5月11日,上海美桥投资集团市场部郑经理向中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者提供了一份照会律师函资料,和两个邮寄快递件,以资证明其两次提请新城控股协调,但是,“一份告知函和一份律师函都未得到回馈。”郑经理说。

其律师函中称,我方(上海世园桥融)购买贵方(上海新城创宏)开发的位于上海嘉定区安谐路99弄号,新城尚上城三期商铺201、202、301、302、401、402、2号楼一层、3号楼一层、4号楼一层共9套商铺的消防验收有关事宜:

2014年12月31日,我方与贵方签署9份商品房预售合同,约定由我方购买贵方开发房屋,均为商铺性质,售房合同约定了双方的权利义务。售房合同签署后,我方全面履行了合同义务。此后,贵方向我方交付房屋,我方依法办理了房屋《上海市房地产权证》。

2016年6月,我方与上海盛颙实业有限公司(下称盛颙公司)签署租赁协议,约定由我方房屋中201、202、301、401、402房屋及其附属设施和配套设施整体出租,租赁用途为创客空间,租赁期限为10年,自2016年12月1日至2026年11月30日,每年租金为205240.08元,租金每3年增长一次,增长比例为8%,租赁合同另约定,如出现合同约定原因无法正常使用和经营,盛颙公司有权解除租赁合同,并要求我方支付相当于24个月租金之和的违约金,并赔偿盛颙公司在该项目的改造、装修、消防、电力增容等投入和费用。租赁协议签署后,我方按约向盛颙公司支付6套出租房屋,盛颙公司于2016年7月1日,入场施工改造。然而,在2016年12月,盛颙公司告知我方,其向消防部门申报消防系统改造时获知,包括6套出租房在内的整体物业(即15、16号楼)从未办理消防验收,消防部门要求房屋开发商必须立即补办消防验收手续,盛颙公司消防系统改造申报需要等消防验收补办完成后,才能准予验收。

我方考虑到问题的严重性,随即通过多种方式、多次与贵方进行沟通,通知贵方尽快依法完成包括所购买商铺在内的整体物业消防竣工验收工作,2017年3月28日,我方再次发出公函,要求贵方在接函后30日内完成消防补验收工作,2017年3月31日,我方接到盛颙公司委托律师函,表示由于6套出租房屋初始消防验收未完成,导致其无法如期开业经营,使其经营活动受到影响,蒙受巨大损失,其将追究我方相关责任,并提出由我方承担一切损失。

我方及时向贵方转告了盛颙公司的追偿情况,并敦促贵方尽快补办完成消防验收,解决问题。

在此期间我方了解到,在贵方补办消防验收过程中,消防部门发现上述商改住项目的消防设备大部分已被购买者拆除,因此消防两次补验不通过,安亭消防部门责令贵方3个月内完成整改按照原计划如期开业,为此,盛颙公司已通知我方将暂停支付租金,并进一步依法采取措施向我方主张权利,要求我方赔偿损失。

郑经理说:“新城控股方面表示没有收到任何函件。”

蹊跷的消防验收

美桥投资公司项目部杨经理表示:“按照消防验收规定,超过50米建筑必须要经过消防验收,层高不到50米可以申请报备验收,新城创宏正是钻了这个空子,消防报备申请时,在层高上提供虚假的材料,没有统计1-4层的层高数据,这是导致我们商铺无法通过消防验收的直接原因,新城控股现在是极力回避这个问题。”

中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者查阅《建筑工程消防监督管理规定》发现,单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑;建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核,并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收,并进行现场抽查验收。

然而,新城创宏给上海世园桥融提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示,“你单位肖向宏于2011年11月13日经网上备案受理系统进行了新城金郡一期续建13#-18#房工程竣工验收消防备案,备案号310000WYS110026362。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定,该项目未被确定为抽查对象。”

杨经理表示:“在前几年,新城创宏的做法是建设工程消防验收行业的潜规则,这样的情况在以前很容易通过,现在受商改住整治政策的影响,才严把消防验收关。”

“上海盛颙公司虽然也对消防管道设施进行了整改恢复,但是嘉定消防支队表示已经判定新城尚上城两栋商改住项目整体消防验收不合格,责令新城创宏进行整改,目前整改遥遥无期。”杨经理说。

至于调取当时的消防备案资料,嘉定区消防支队给美桥投资的答复是,“需要我公司向法院申请立案,由法院来调取相关验收资料,否则不予提供相关验收资料。”杨经理说。

让杨经理无法理解的是,同是长租公寓的隔壁15号楼魔方公寓,面临同样的消防验收问题,却顺利开张营业了,“我们的租户也是做长租创客公寓,在已经装修完毕的情况下却无法通过消防验收,也就无法正常营业,拖延将一年多时间,租户已提出合同解约和前期装修投入赔偿。”

重新申报验收的现实,让缴纳全款购买上述房产的上海世园桥融骑虎难下。

杨经理表示:“即使进行整改难度也非常大,毕竟多数入住的房子都进行了改造,而且多数房屋都将室内影响美观的消防管道设施给拆除了,重新改造恢复这些设施,肯定会面临业主的阻力,不整改,我们的商铺就无法经营。”

面临新城控股不予协助,嘉定区消防大队严把验收关,以及上海盛颙公司追偿投资损失的多重压力,上海世园桥融不得不选择司法途径维护权益。

噤声的新城控股

据公开资料显示,新城尚上城,坐落于上海嘉定区国际汽车城,北至曹安公路、南至安驰路,东至安谐路,西至安悦路。项目总建筑面积约16.7万平方米,汇聚高层住宅、商铺和SOHO办公(实为商改住loft公寓)等多种业态,共分三期。

主力户型有45~55平方米酒店公寓,94平方米3房,83平方米2房和128平方米3房。

该项目开盘之初,颇受刚需购房群体追捧,然而入住后却是风波不断,不单是消防验收环节出现问题,质量问题也频发,遭遇业主投诉声讨。

一位不愿具名的业主透露:“我买新城尚上城的房子于2012年交房,2013年6月入住,随之而来的则是不断的维修补缺。”

2014年年中,也就是刚入住一年时间,新城尚上城的外墙保温层就起鼓脱落,开发商和物业公司遂开始维修,整个小区从早到晚就是机器开凿外立面保温层的噪音和灰尘,十几栋楼的修补一直持续到春节。

“对于保温层的修补,只是哪里起鼓修哪里,结果小区里的绿化因石灰粉尘消失了一多半,原本供孩子玩的滑梯也没有人去玩了,每天家家都是门窗紧闭,可还是挡不住细小的灰尘飘进屋里,我下班后的第一件事就是把房间全部打扫一次。”这位业主说。

时间进入2015年5月份,整个小区又开始新一轮的外墙维修,2014年曾修过的地方又被铲掉再次进行修理。

该小区业主联盟公开在微博上@新城工作人员:“买你们的房子怎么这么难呢,墙体修了两年还没有修好,路又坏了。”

不止如此,就是美桥投资所购买的商铺也存在雨季楼层大面积渗水的情况。“去年在交付盛颙公司房屋之前一个月,所购商铺被渗漏的雨水浸泡到惨不忍睹。”

16号楼底商依然有雨水渗漏存留的积水

在其引领下,中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者在一楼底商看到,一处墙角依然存有积水。

5月24日,针对美桥投资所反映的消防验收情况,中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者分别联系了新城控股分管项目配套设施的负责人邓经理、新城控股上海分公司公司法务张经理,以及新城尚上城物业公司吴经理,均拒绝接受采访。

谁的责任

作为华东地区较大的地产商,在商改住消防申报上打擦边球的做法,让同样情况的两栋商业楼盘遭遇不同的结果,成为房屋购买方上海世园桥融公司上下解不开的疑问。

中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者查阅《建设工程消防监督管理规定》(下称《规定》)发现,对消防设计审核和消防验收,消防设计和竣工验收的备案抽查,以及执法监督都做有明确规定。

其中,第三章消防设计审核和消防验收第十四条规定,“对单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑”,明确要求“建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核,并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。”

但新城创宏公司通过设计审核备案环节,就开始虚报项目资料,将15、16号楼作为住宅类项目进行网上备案申报,暂时规避了验收审查环节,这为当下的局面埋下了恶果。

此外,商住项目新规强调,上海停止审批公寓式办公项目。加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。

这也将上海世园桥融的租户盛颙公司打造长租公寓的期望彻底扼杀。

《规定》消防设计和竣工验收的备案抽查第二十六条规定,“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的,公安机关消防机构应当依法处罚,责令建设单位在五日内备案,并确定为检查对象;对逾期不备案的,公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用。”

作为商改住项目的新城尚上城,15、16号楼公寓部分已投入使用数年,却并未整改,而且多数业主拆除了相关消防设施管道,虽然嘉定消防支队对项目公司进行了罚款,也责令其尽快整改,但横在上海新城创宏公司面前的难题,是已入住的房屋如何整改。

有业内人士指出,“多数项目打擦边球的方式无非就是两个交房时间窗口,一个是政府审批验收环节,另一个是二次装修验收环节,那些分割两层居家装修的,不可能通过办公楼的验收标准。这种整改动辄就是一个项目,执行难度大。”

新城尚上城落入当下进退两难的局面,显然不是个别现象。对于商住房这种露头于上世纪90年代末,存活于政策夹缝中的产物,在近20年的“起”后,如何“落”,还待时间给予完好的答案。


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