史上最严调控60天后,思考商住的未来!

从3月26日,北京发布历史最严格的商住调控后,已经整两个月,这两个月,基本政策已经明朗,市场也已经从初期的恐慌进入冰点,那么后续整体市场会如何走?

从网签数据看,在调控前两个月,北京商办类合计签约大约1万套,而最近包括商住、写字楼、商业的整体签约只有2014套,签约数据跌幅达到了80%,如果计算其中的商住物业,可以说接近0成交。

那么后续这个市场还继续存在吗?存量与增量如何走?

伟哥觉得,应该区分为三类:

1:已经入住的小业主二手房商住:

这部分的数量全北京大约30-35万套上下:2007来,商办公寓签约25万套,计算部分之前的,大约30-35万套。

这部分已经网签的商住,按照环线主要集中在6环内。

存量商住的政策执行口径基本确定,虽然和很多散步人的要求老房老办法并不一样。但政策的确体现了枪口抬高一寸,更人性化的特点:

1:以326网签为节点,之前的可以保留居住功能。

2:已购买商住,可租可售,但必须符合326政策。

3:中介可以代理,但不允许宣传居住。

这部分的价值依然存在,但需要看区位价值,五环内的,或者靠地铁的依然稀缺。

2:开发商手里待售的库存,但有居住功能的部分

未来调控的重点依然是企业手中存量商住,这部分大约有几万套,未签约。整体看,市场未来新增量将受到的影响最大。

部分项目的在售商住库存有几百套,而且潜在供应量也很大,预计将受到的影响最大。

第三:未过规划的项目和土地:

单层500平米,政策过严。

政策持续严格,企业被顶格处罚:对小业主来说算是好消息,对企业来说,这肯定是坏消息。

因存在无证售房行为,涉嫌违规宣传“商改住”,将面临资质降级、暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信的重罚。

目前开发商手里的土地市值过万亿:

北京过去十年里,合计出让1701宗招拍挂土地,其中721宗工业用地,剔除这部分之外,合计有大约980宗地块,其中除少部分R2住宅用地外,其他全部或者部分为商办属性,也就是说,住宅用地中的25%左右为商办属性配套,商服+综合基本全部为商办。

也就是说,过去十年,北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米,也就是说,只考虑这10年的供应与成交,大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存,合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地(市值)2万计算,大约9000-10000亿的土地价值。

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