在武汉,不站岗也敢叫自己地王?

294天后,碧桂园地王,迫不及待亮相。

场面很大、气场更大,给自己鼓劲,给自己加油。

一个10万多方的项目,代表3500年的武汉,这是地王,硬着头皮也要站的位。

哥印象里,这是武汉动作最快的地王。

至于其它,快则2年,一般都要4、5年酝酿,搞个7、8上十年还没踪影,也不是新鲜事儿。

哥先为碧桂园不捂地的节操,点个赞。

但诗和远方之后,地王,也要看眼前的苟且。

武汉出过这么多地王,唯独长动诞生时机破天荒合适,其余的,都生不逢时。(瑞安和世茂,项目太大,横跨2~3个经济周期)

原因?地王,是一轮疯狂到顶点的产物,而后市场衰退不可避免。

而碧桂园的麻烦,正是碰上最最严厉的调控。

地王诞生200天后,旁边新盘+全装修价2万,比碧桂园地板价还低几块钱。

如果可以,碧桂园把别人整体买下来炸了重盖,成本都低于2个。

“用时间换空间”是地王解套的不二法则。先恶心自己,成全竞品,最终成全的是自己。

地王所有悲剧,都因为抢时间。对地王来说,早产比难产,更痛苦。

碧桂园这次开着自己的劳斯莱斯来了,那就加油吧,汉阳兄弟们走量,全靠你啦!

1

地王,永远站在聚光灯下。

在外人眼里,成功,是天赋,失败,只能怪自己蠢。

汉口老地王金地京汉大道项目,成全别人苦逼自己,对面的大智嘉园飙升两千,金地因为价格太高,活生生晒2年太阳才敢动工,貌似现在还在卖底商;

如今一飞冲天的复地东湖国际,还会回忆起2008年底的光景吗?房地产市场哀鸿遍野,中北路破烂不堪,5700元的起价,不是数字,是眼泪。若不是隔壁老王出手相助,东湖国际的上限,不会超过联发九都国际;

运气稍好的越秀,精武路地王2015年入市,坚守不到半年,就迎来解放军的先头部队。但带着保安勇斗南国派单、争夺有限客户的龙城岁月,相信越秀的内心仍心有余悸;

至于汉口火车站、积玉桥那些地王,板了7、8上十年还不见踪影,如果真金白银投入过,开发商还能挺住,时至今日,恐怕也会赚得盆满钵满。

这些项目,给竞品站岗,痛并最终快乐着。

唯一的例外是九龙仓,着急,成就武汉地产头号苦主。

2010年市场高点,8063元买地,创武汉单价地王,4年后实在扛不住,9999元起步价入市,各种促销、一口价,用1年多时间,成功在行情启动前,大部分售罄,完美踏空每一步。

也许九龙仓拿地之时,华润内心是欣慰地。但九龙仓推盘之时,华润才猛的发现,这不是来站岗的,这是来砸场子的。

九龙仓对武汉唯一贡献,把准豪宅区月湖,砸成刚需区。站不住岗的地王,一败涂地。

哥的意思是,每一个地王,无论后面多牛逼,都曾经傻逼过,幸运的是,仅仅傻逼过,而不是一直傻逼。

地王命运坎坷,因为他们存在的意义,只是掩护老地王和高房价,然后等待新地王。

2

有人说,操盘地王,对宏观周期的把握要非常精准。

故弄玄虚。

调控的尿性,无非就是牛熊接替,至少目前为止是。

解套只有一个办法,熬,熬到天昏地暗,熬到下一个牛市。

这办法,说起来简单,做起来难。

任何一家开发商,都很难让几十亿上百亿现金,就这么甩那里晒太阳。

开发商内部资源有限,给你几十亿布一个3年的局,郑州公司老王那里、长沙公司老李那里,怎么摆平?

悲催的地王,都因为等不及。

碧桂园急迫地要出来,原因恐怕也不外乎于此。

而这一轮调控,ZF手下得尤其重。

不让买、不让轻松买,还死死的限制售价,不让卖的乌云随时压顶。

碧桂园下半年入市,等待他的,注定是市场的血雨腥风。

碧桂园,你准备卖多钱?

4万还是5万?

虽说开工当天,汉阳几大班子都来捧场,这块地钱对ZF很重要,但一码归一码,碰上调控硬杠杠,他会让你卖5万?装修5000块卡死,毛坯给你备4.5?

就算真给你备5万,2000多块土地成本的世茂,在冷眼旁观;1.3个地价成本的龙湖、越秀,已露出“呵呵”的笑容。

封一个天价,然后慢慢熬。这恐怕是世茂、越秀、龙湖等竞品们最愿意看到的局面,熬死自己,成全别人。

其他家,本来正愁成本太高,不好搞。

你倒好,品牌知名度、品质和你差不多,价格比你便宜一大截,反而凸显竞争对手性价比。

学九龙仓震撼低开?这恐怕是碧桂园最不愿看到的局面。

3

现在,我们再回顾,碧桂园为啥拿这块地?

因为进城的欲望太强烈。

一直农村包围城市的碧桂园,成立城市公司,某种程度是对过往三线战略的修正。

看着融创风生水起,得二线城市得天下的套路,已深得人心。

今年可能冲下地产行业头牌的碧桂园,除了新加坡旁,居然没一个叫得响的项目,想想,确实有点小尴尬。

武汉城市公司成立2年,跟人家合作,原本人员都进场了,却生生又被龙湖拽了出来。

一个2年没项目的公司,意味着什么?想必大家应该会体会到其中的焦灼。

抢,砸钱,硬争,是没有办法的办法。

买卖博弈,最怕底牌被别人看穿。拿着一对3,虚张声势all in,骗不跑老江湖,别人要做的,就是勾引你不断加码。

不得不拿的地+不得不出的项目,这就是碧桂园在武汉的现实。

碧桂园加油,汉阳的高价兄弟们,全靠你了!

4

卖房时留下的泪,都是拿地时脑子进的水。

激动之后,在夜深人静之时,碧桂园也许看透了地王的本质——这他妈纯粹就是让媒体、竞品开心的玩意,唯独地王宝宝自己,不开森。

高地价、地王,绝不是啥好玩意,他惯坏了开发商惯坏了市场。

最近碰到很多准备做中高端产品的开发商,以前,他们说起自己项目,总会从产品力、园林、配套讲贵的逻辑。

现在的逻辑变成,我买的地很贵,所以......

因为地很贵,所以可以用地价去颠覆豪宅应该有的根基,比如地段,比如高端人口的导入。

哥曾经说,豪宅不应该有小户型,因为这容易稀释业主圈层。

但碧桂园的尴尬,不是小户型,而是建有一栋公租房。

房地产,无论发展到多么面目全非,一定有跟目标客群相衬的居住属性,这是唯一没办法炒作,或者回避的环节。

所以,哥突然醒悟,碧桂园最近为啥毫无征兆地提出,自己要当地产界的劳斯莱斯。为此,甚至拿出上世纪90年代,碧桂园开发过豪宅的案例,证明自己天生高贵的基因。

碧桂园说,汉阳这个项目是碧桂园顶级豪宅。武汉顶级豪宅屈指可数,碧桂园将掀开武汉豪宅新篇章。

漂亮话,听过就算了。

4.0的容积率,5栋高楼、商业用房,瓜分刚过3万平方米的土地,能不能做出武汉地产界的劳斯莱斯?在看到真正的产品前,没有人可以轻易下结论。

但如果真做成了,碧桂园将创造一个时代,一个颠覆豪宅认知的时代。

5万,意味着武汉最贵的房子,made in 碧桂园。

也就是说,接下来的场景是,客户在看了一圈华发、天地之后,一定会回头,买下更贵的碧桂园。

不知道大家,信不信?

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