苏州这些地有钱也买不了…开发商的尴尬,买房人的机会

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随着WJ-J-2017-020号地块以总价8.63亿元被禹州地产竞得,连续2天的吴江土拍正式收官。

2天,吴江11宗地块,共计揽金48.13亿。在11宗地块中,仅有2宗地块以底价成交,其余9宗地块均以溢价成交。

在7宗限价的地块中,景瑞斩获2宗地块、正荣、四川新希望、中海、东渡、禹洲分别拿下一宗地块。

在本次出让的11宗地块中,WJ-J-2017-010号地块,为成交总价最高,共计成交金额13.47亿;WJ-J-2017-019号地块,为成交楼面单价12952.38元/平;WJ-J-2017-015号地块,为溢价率最高,溢价率高达148.35%。

又一场土拍证明了,在苏州想要拿宗地,有多难!

2016年8月10日,中国苏州发布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》,在其第三条“引导土地出让理性竞价”中明确规定:土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

自此之后,“价高者得”的苏州市区买地时代,一去不复返。

仅仅是有钱,还是不够的。除了拼钱,还要拼运气!

当然,聪明的开发商们为了能够顺利拿地,使用了马甲战术来为自己保驾护航。然而,一宗宗地的实战之后,发现似乎并没有什么用处。反而更令人心疼,曾经一个房企用二三十个马甲也抢不到一宗地。

当然,这用马甲策略的成本可是不菲。注册资金先不论,那动辄几个亿的保证金是必须交的。同时根据规定,土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,逾期支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。

当时,网友为开发商们出了一个主意:马甲用处貌似不是很大,还不如去竞争对手那拔网线。想想,似乎也是挺有道理的。

你有张良计我有过墙梯。这不,在苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(苏地网挂[2016]7号 )明确规定,土地出让受让对象在参与竞买苏州市商住、住宅用地的开发企业及其下属控股子公司不得报名竞买同一宗地块。

但是,该规定目前仅局限于那一场土拍。

在本场土拍,开发商们的马甲也是不少的,粗略数数,一家开发商用了至少7-8个马甲。

当然,也有马甲战术凑效的。比如,今天在吴江土拍会上连续竞得2宗宅地的景瑞地产,WJ-J-2017-016、17号地块距离也很近。

开发商这么拼,干啥?当然是为了拿地!拿地才是本命!

苏州地产自媒体人周小白,在其文章《为你点歌No.87 | 诡异!限购限贷限卖却抢地抢房,现在楼市是不是疯了?》中曾表示,现今开发商疯狂拿地,可概括为一为了生存,二为了赚钱。开发商们只有拼命拿地,才能保证在未来有饭吃。

“尽管今年很多地产大佬表示对市场很悲观,比如万科、融创,但是地产在未来十五年还是个比较理想的行业,未来趋势大家看得都很透。这个趋势就是,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,百强房企排行榜换手率迅速而且频繁,你土地储备足够,就能够往前排,没有土地储备,慢慢就退出舞台。”苏州地产自媒体人周小白表示。

同时,随着一二线城市拿地越来越难,房企们也把目光瞄准至三四线城市的土地市场。

太仓、张家港、常熟的土地市场也十分火爆。5月4日,常熟的一场土拍,震撼了全国,因为一宗地的百亿加价。当然,百亿加价纯属手误,最终没有作数。但是重拍过程持续了近9个小时,同步刷新了常熟的地价和时长。因为这场土拍没有限价,还是采用价高者得。

苏州太仓土拍过热逼出新规:竞买者须具世界500强背景。

5月2日,江苏省苏州市下辖县级太仓市国土资源局官网发布了一则土地出让公告,显示将于5月28日出让浏河镇(度假区)2宗土地。公告中要求竞买人或其控股股东须为世界500强企业(以《财富》杂志公布的2016年榜单为准),且需具备房地产一级开发资质。 

周小白认为,如今地产公司因为地价越来越高,各项成本控制也已经到极限,行业趋于标准化,利润摊薄,如果还要维持利润,只有拼命多拿地。哪怕这块地在曾经看不上眼的太仓、张家港、无锡、常州,也得拼命抢,因为大家都在抢,饥不择食了。

另外,开发商们在苏州可以卖的是不多了。自2015年6月以来,苏州楼市的成交量就十分火爆。据统计,2016年苏州住宅成交面积822.96万方,合计成交套数约63469套,而不少开发商自身在苏州的地块可供开发的地块已经较少,且在苏州房地产新政策的现房销售的要求下,本身可销售地块也越来越少。

内部忧愁完,外部还有更多“隐患”。

苏州,作为经济强市,同时也是国内的第二大移民城市,自然吸引了越来越多的外来开发商的目光。

2016年,禹洲地产、雅居乐、国瑞、东原、石榴集团(K2)、泰禾等品牌开发商纷纷进驻。

拿地,实在是太难了!

有人说,逢土拍必涨价。

这句话,在2015年6月地土拍过后,的确是有这样的效应产生。2015年6月的土拍过后,苏州房价上涨的势头犹如脱缰的野马。

但现在,仅仅是一场土拍,未必会产生那么大的影响。

先说说苏州房地产的一级市场,即土地市场。苏州的土地市场,是限价的,一般是对于宅地进行限价,无论是纯宅地,还是商住用地。尽管在新政刚刚推行的那几场土拍上,仅是对几宗地块进行了限价,但在爆了不少冷门之后,只要苏州市区进行土拍,就对所有的宅地进行限价。

所以现在土地成交的地价,是没有刷新原先的价格的。

此外,现在新房市场的价格也是限价的。

在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于备案价,备案价3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

所以土拍之后,房价绝不会一下子暴涨,这对于购房者来说,无疑是个好消息。

从目前来看,现在开发商领取预售证的备案价,都是紧贴成交价的,这得益于下一批次备案预售价不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%的政策。

土拍过后,周边房价看涨基本上是肯定的。但现今苏州的政策和市场,无疑给了购房者一个缓冲的机会。

此外,其实,有时候楼面价并不一定具备参考价值。苏州市区最贵的楼面单价地块为仁恒竞得的苏地2016-WG-46号地块,该宗地块的楼面单价为38745.33元/平,溢价率81.03%,同时,本场土拍中姑苏区有3宗宅地楼面价破3万,但需要注意的是,姑苏区土地原本就稀缺,加上出让地块容积率普遍较低,尤其是仁恒拿下的原监狱地块,尽管楼面价高达38745元/平,但其综合容积率仅有0.63,未来或建造高端项目。对于一些普通购房群体而言并不具备参考价值。

因此,买房人不要太过于执着于地价,而是看看土地本身的属性。

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