阵地 | 地王“没了”!

文 / 原石

不少北京的开发商已经放弃去土地拍卖现场了。

“为什么呀,凭什么呀?”好几个地产公司的一口京腔反问我,他们想想觉得不妥,又把聊天话题往回拽了拽,“就持币观望呗,不然呢。”

不然呢?持币观望,也好过拿地,这个市场已经有的游戏规则太多,已经很难找对时间判断出要不要进场玩这一场游戏。

征途

史玉柱开发过一款叫做《征途》的游戏,南方周末曾经出过文章《系统》专门来讲这款游戏,其中一段是这么描述的:“在一款名叫《征途》的网络游戏中冲杀了半年多之后,吕洋自信看清了这样一个道理:尽管这款游戏自我标榜以古代侠客传统为背景,实际上钱才是在这个虚拟世界中行走江湖最关键的因素。”

开发商的征途游戏中,最重要的道具是金钱和土地,没有钱,就买不了地,没有地,就没有办法得到更多的金钱,这是一个循环式,但不是游戏。

北京的土地拍卖市场限制最多。2017年以来北京市成交和挂出的地块,凡是涉及住宅用地的,要么全部是自住房属性,要么就是限价房。

北京土地市场2017年的第一场土地拍卖,也是北京推出的第二批“限房价、竞地价”地块。总价最高的门头沟潭柘寺地块被“京投+远洋+龙湖+保利+首开”五家房企组成的联合体竞得,位于房山和平谷两宗地块则由于举牌达到招标文件所规定的上限标准,转而进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

具体怎么转呢?拍卖现场均设有严格的竞拍限制,不但限定商品住房销售价格,还设定了土地合理上限价格。当报价达到土地合理上限价格时,转为现场竞报企业自持商品住房面积或商业用房面积比例。

“抱团是为了最大限度的化解风险,谁都不知道这块地赚钱不赚钱,现在已经没有办法用时间来换空间了。”北京本地的一家房企表示,现在没有房企会盲目的对未来乐观,调控已经是一个中长期的话题了。

等到今年4月份北京土地拍卖的时候,情况完全没有好转,四月份出让的青龙湖地块相对复杂,涵有住宅、商业(需全部自持20年)、养老等多方面属性,同时还设定了土地价格上限和自持面积比例,商品住房的销售均价不超过每平方米41230元,最高销售单价不超过每平方米43292元。

“这样的情况非常之多,三万五的地块,被限房价不许五万块了,还有一定比例的自持要求,只有一万出头的差价,怎么赚钱?还赚钱不赚钱?”上述开发商表示,空间都没有了,还不如持币观望,现在市场份额大家都少。

没有地王的上海

土地限价越来越激烈,开发商陷入一种越来越焦虑的状态。‍

“公司肯定不拿地,其实从今年过完年之后就明确规定不能做开发了,现在的条件太苛刻了,根本没有办法做。“Top30内的一家房企表示,北京市场被他们暂时按下了暂停键。

上海市场一样不好做。4月11日晚间,上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告称,将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。

有效申请人即为“投标人”;若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。

确定投标人是一件麻烦的事情,考核指标十分严苛及复杂,不止一位业内人士认为,新规实施范围和时间还有待观察,此举或意在避免众多房企“围猎”一块地而致“地王”频出。

要知道,2016年8月,融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万平方米的名义楼板价,14.3万平方米的可售面积楼板价,139%的溢价率,拿下静安地王的地块。

不过是半年的时间,往事就一去不复返。上海出不来地王,北京的前置条件比那一年都要来得多。

“只能另寻他路,我们现在的主要方向放在收并购上,只靠招拍挂的话,很难拿到心仪的土地。”北京本土的一家房企说,过年到现在,一直在洽谈可以收购的项目,这是被逼出来的一条路径。

我的一个朋友,在北京深耕多年,一直做高端大气上档次的房子,最近甚至还去远郊洽谈了一个城市更新的项目,哪怕这和之前的产品线几乎没有任何关系,但是谁知道呢?也许会给公司带来一个新的方向。

办法总比困难多,随着调控花样多不断增多,这些大型的房企纷纷站出来表示,对房地产市场坚定不移的看好。没有地王的时代,开发商的积极性反而见长了。有时候简直不明白,是不是真的已经完全习惯了调控。

收购也是一个不错的方向,北京的多个老项目都卖给壮心不已的上市公司,恒大收了新世界丽宫,融创收了财富公馆,这些都是在北京做了很久的盘,也愿意在现在行情并不能算好的时候卖给大的房企。

北京去年这个时候的多起收购项目,都是老牌别墅,均位于中央别墅区内,且产品均以独栋为主,这些项目的开发历程也都在10年以上。

这个市场上,谁愿意做面包,谁愿意做面粉,一目了然。猎人,总是能第一时间嗅到猎物的气息。

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房产  2017-12-12 00:00