阵地 | 好尴尬,万科和碧桂园在一季度都卖了1500亿

文 / 原石

好尴尬,一季度数据出来的时候,地产圈的诸位仁兄都松了一口气,尘埃落定了,总算是业绩出来了。

万科,嘴上说不要,身体很诚实,在一季度完成了1502.7亿元的销售额。碧桂园呢,奔着老大的目标去的,一季度完成了1506.6亿元的销售额。

这让今年的一哥之争变得格外有趣,龙虎斗的故事总算是再度上演了,要知道,碧桂园今年的目标是4000亿,我估计估计,万科今年的目标也差不多在这个水准。

管控哪家更强?

那么,如果同一块地,碧桂园和万科都去角逐,哪一个区域公司的授权会更充分?

这是一个理想化的问题,在事实社会中,碰到的前置条件会更多,更复杂,谁都很难有一个接近标准的,或能完美演绎的答案。

我们在咨询了多个易居沃顿的导师后,大家更倾向于一个答案,在现阶段,碧桂园的授权更充分,万科的授权会从集团的战略等多个层面来考量。

在过去的一季度,碧桂园以411亿元的拿地总价领跑其他一线房企。值得注意的是,其在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%,标准化大规模复制的产品模式有望在核心城市外围展开。

相比而言,月度简报显示,万科1月份新增项目17个,共计花费84.08亿元,2月份新增项目达到8个。

跟碧桂园相比,万科的拿地节奏显然来得更为保守。

换言之,从公司治理结构来讲,万科职业化时间较长,制度建设较早且完善,有平稳的发展计划,外部扩张和内部控制较为科学合理,抗风险能力较强。

你更愿意做哪个公司的职业经理人?

在过去的将近三十年的时间里,万科被公认为是地产行业职业化程度最高的一家公司,出过许多赫赫有名的职业经理人。

陈东锋、许国鸿,徐洪舸、肖楠、刘爱明,杜晶,袁伯银、肖莉和毛大庆这些副总裁级的明星职业经理人都纷纷出走万科。

“当时马上过秦川,倐忽于今二十年”,毛大庆辞职的时候,感慨在地产圈浮沉的20年,并用12个字来概括其做出创业选择的必然性——“时代召唤、个人追求、生命完善”。

铁打的万科,流水的职业经理人。即使在去年股权之争不断,硝烟四起的情况下,万科全年的整体规模还是保持了稳定的增长,销售金额3647.7亿元,在2016年的排行榜上也占据了9个月的榜首。

大平台,成就更多的明星团队。换言之,万科已经形成了较强的稳定性,哪怕人员流动再大,业绩都不会因此受到大的波动。

跟万科相比,碧桂园依旧被认为是“家族化+职业经理人”的机制,尤其是在去年,“三斌”组合不断生变,碧桂园1月4日的公告,吴建斌提出辞任碧桂园执行董事、财务委员会主席、首席财务官等职务。

那么,碧桂园究竟是不是职业经理人的乐土?事实上,这确实很难下论断。

区域和集团谁说了算?

作为两家龙头房企,一举一动都备受关注。万科被更多认为是弱集团+强区域的模式,不同的是,碧桂园被认为是强集团+弱区域的模式。

在管控上,碧桂园的总部团队十分强大,在这样的背景下,区域公司采取的是群雄战术,大区之间摩擦和竞争并存。

与此相比,万科的地盘界定较为明显,区域之间不许踩线,但是被允许尝试一些新的业务。

跟此相比的是碧桂园的区域奖惩制度,2016年底,因去年经营超预期,销售回款表现突出,碧桂园江苏大区的总裁就获得超过1亿元的奖励收益。

这发放的实在是太多太多了!吃瓜群众粗略一算,光是缴税就要4500万以上!

股权激励到位,所有的职业经理人拼命在冲业绩,碧桂园的这种模式,让大区域之间进入群雄大战的时代。

“碧桂园模式给予个人的利益,实际上是赛马体制,这种赛马是建立在个人合伙人的高附加值上的赛马。万科模式则是建立在集体的成就之上,建立在集体的利益驱动之下。”易居沃顿商业组的导师吴洋表示。

碧桂园以合伙人制为代表的激励机制,这也是碧桂园这两年速度超过万科的因素之一。

碧桂园在上市之后经历了两个阶段,第二个阶段即职业经理人治理阶段,对内控做了很大的调整,也颇有起色。但在发展与风险管控的天枰上,依然存在瑕疵,尤其最近两年规模上的高速扩张,是以扩大杠杆,降低利润率为代价的,所以整体上,仍要继续加强内控和制度建设。

谁的后劲更足?

万科的股权之争暂告一段落之后,万科就放飞自我了。嘴上不说规模,身体仍旧很诚实。跟万科相比,碧桂园在“第一”上的情节几乎是耿直了。

看看双方的业绩表现,碧桂园2017年一季度已完成了全年4000亿业绩目标的36%,截止2016年12月,碧桂园在国内总土地储备1.66亿平方米, 2017年预计可售总货值6163亿元,阳春正好的三月,卖了634亿元。

万科表现也不赖,光是3月份销售金额达636亿元,反超碧桂园重新占据榜首位置。万科的项目布局比较均衡,住宅产品也定位主流客户的自住需求,因此受个别城市限购的影响较小。

咬咬牙也要盯紧的战术,既生瑜何生亮,就好比是浅田真央遇到了金妍儿,费德勒撞见了纳达尔!

在舒马赫七冠王的那段时间里,他几乎是所有F1赛车手的噩梦。万科也是一样,几乎所有的房企都高呼一声,奈何撞见万科!

到底谁才是今年的行业老大?在行业遭遇大行情的时候,几乎所有人都想高歌一曲,向苍天再借五百年,就怕错过一轮又一轮的上升行情。

茨威格说,命运鄙视地把畏首畏尾的人拒之门外。命运——这世上的另一位神,只愿意用热烈的双臂把勇敢者高高举起,送上英雄们的天堂。

至于谁才是今年的老大?从一季度的情况来看,至少可以肯定,是处于胶着状态,也可以推断,在今年年初之时,万科和碧桂园并没有料到,会狭路相逢,会短兵相接的是他们。

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