阵地 | 大佬们很悲观,但2017年是卖得最好的一个春天

文 / 原石

政策向左,市场向右

今年一季度,是房企历史上卖得最好的一个春天。不过才三个月的光景,已经有三家龙头房企的销售规模超过了千亿。


一方面是密集的政策调控,另一方面是房企的大卖特卖,在刚刚过去的房企财报发布季中,不少行业的龙头企业都表示出对后续行情的观望情绪。

集中度越来越高

这个市场上远远还没有出现寡头,但是行业的集中度越来越高。

2017年第一季度,多个城市密集出台新一轮紧缩调控,调控热点城市由热点一二线城市转变为环一线周边三四线城市。

在这样的政策环境下,规模房企和品牌房企的优势越加凸显。房企规模门槛和行业集中度升高的趋势已经非常明显。

拿万科来说事儿,2010年是万科比较重要的一年。那一年,万科实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,算是正式破了千亿。

到2013年的时候,销售业绩达1709亿元。2017年呢,仅仅用三个月的时间,来自克而瑞的销售数据就显示,万科已经卖了1496.3亿元。

整个行业都处于飞速发展的时期,有一组数据比较有意思,TOP30门槛增速加剧,TOP50到100仅维持去年水平。从金额门槛来看,TOP30门槛增速加剧,由16年第一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元,同比大幅提升了83%。而TOP50到100的门槛仅维持去年水平。

过去的整整一年,国内房地产的多项数据创下历史峰值。今年的一季度,多个数据同样创下历史新高。

你让这些开发商怎么想?时不我待,只争朝夕。

悲观的乐观主义者们

只争朝夕的大佬们都很积极和乐观,他们的战略主要看对手怎么做,具体一点可以说,看同乡们怎么办,尤其是华南和福建的开发商们,这并不是一个坏的主意。

对于整个大行业而言,这些TOP20外的开发商,都还不是行业的主角,就连男三号都算不上。

TOP10以内的不一样,那些,都是男一号,万科做不做老大,万达是不是要退出房地产行业,一举一动都牵动着其他人的喜怒哀乐。

在刚刚过去的财报季中,融创中国董事长孙宏斌在香港说,对房地产市场非常非常悲观,融创去年10月份后没有再拿地。他表示,融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地,2017年也将以并购为主。

实际上,他从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往,“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观”。

融创确实放弃了和其他房企在土拍市场上的短兵相接,数据显示,2016年第三季度是融创拿地高峰,为2143万平方米,其中60%地块以收并购方式获得;第四季度融创获取土地1150万平方米,收并购比例更是达到82%。在地价上涨时,融创凭借并购方式避免了土地市场的激烈竞争。

万科在3月27日的业绩发布会上披露,2016年新增存货减值合计约8.4亿元,涉及一个老项目和六个新项目。

查阅年报可知,这七个项目分别位于七个城市:辽宁大连、营口、抚顺,江苏镇江、南通,浙江宁波,四川南充。此后有媒体解读,万科对这些城市的楼市持悲观预期。

万科对此回应财新记者称,公司坚持审慎的财务策略。

为何万科和融创都看“跌”楼市?巴菲特说:“别人贪婪是我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。大家最悲观的时候,往往是市场转机的到来。大家最看好的时候,就是风险的开始。

那么,到底什么才是最贪婪和最恐惧的那一刻?

份额之争,规模之争

从公司成立到千亿规模,万科用了26年,碧桂园用了22年,融创用了13年。

这个速度,还不断的有人在挑战中,不管是不是看好后市,对于龙头房企来说,调控之外,依然是份额之争,规模之争。

孙宏斌表示在今年1月份说过,“地产行业的规模在2015年达到了8万亿,2016年是11.5万亿,今后会保持在11万亿左右,现在行业的特点是大公司好做,今后5到10年,这个行业只能是部分企业的钻石时代。”

钻石时代,想要做一个闪闪发光的钻石可不容易。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧最近谈过对于规模的看法,从2009年到今年,国家在进行宏观调控,大的企业都是稳定的增长,不光恒大,还包括万科、碧桂园、保利、中海。未来要挤进前十,企业销售额需要去到4000亿元,高一点的销售额需去到6000亿元到7000亿元。

2016年全国各地地王频出,被称为“地王年”,企业拿地热情可见一斑。

2017年是房企的春天,还是冬天?在房企大佬不看好的今天,正是房地产市场疾驰的一年。调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快,行业的卡位战早就打响了!大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。

这一年,是号角吹响的战斗年。

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