阵地|房企都有一个千亿小目标

文 / 原石

最近吃饭碰到房企的人,各个都如战斗民族出来般神勇,“我们今年的目标是500亿,明年的目标是一千亿。”

我实在无力反驳,行业的复合增长率本身就不低,加上碧桂园、融创这样的勇士冲锋在前,传奇的故事总是此起彼伏。难道在别人斗志昂扬之时,我要提醒他们注意下行业的系统性风险?

那简直就是大煞风景。

千亿只是个小目标


这平凡世界分为三类人:光说不练;说,且使命必达;以及不说默默耕耘。

原来市面上充斥着第三类人,尤其以福建浙江居多,大佬们的人设都是:低调做人,高调做事。

三十年河东,三十年河西,这个大家都遵循的法则被首富王健林打破了,他说,要成为首富,首先要有一个小目标,比如先赚一个亿。

这简直就是快意人生的活法,不过金庸小说里,洪七公黄老邪欧阳锋说话风格都是这个调调的,你要有了讲话地位,大嘴巴也没关系。

从这一点而言,首富说一个亿,就是要先赚一个亿。千亿,就是地产行业的小目标了。

千亿的大热门,旭辉算一个。据旭辉公告信息显示,2017年1-2月,企业实现销售金额141.6亿元,在行业中位居第14名,仅次于准千亿热门房企招商蛇口158.4亿,排名甚至处于2016年千亿房企绿城、万达之前,也是2017年准千亿的热门候选。

这开局开的不错,旭辉2014年至2016年复合增长率达到58%,特别是2016年实现销售金额530亿元,同比增长75%,增速又迈上一个新台阶,2016年企业销售排名首次进入前20强,位列第18名。

千亿当然是个小目标,不管是现在比较猛的福建房企还是华南房企,他们的目标都不低,千亿,确实只是第一步。

有五家以上房企要冲千亿

至少有五家以上的房企,今年号称要冲千亿,有一些还心怀远大理想,一个媒体的朋友跟我讲了一个真实的故事,去跟开发商大佬对话,私下都在问是不是要发力,今年冲个千亿什么的,这家公司的人淡淡说,不冲千亿,冲1500亿。

有一些房企实在些,特别想去冲一冲千亿的目标,但盘算了下存货不够,怎么办呢,就号召说,那就主张大力收购吧,公开市场拿地和收购,两条腿走路。

金黄色的树林里分出两条路,我们选了人迹罕至的这一条。可惜,收购这条路上,现在也是高手云集,比你实力更强速度更快审批流程更短的开发商拿着麻袋装着钱等着狙击你。

比较有实力冲击千亿的,新城控股算一家。2016年新城完成了650.6亿的销售,近三年的年复合增长率达到36.8%。

新城控股的速度还可以,跟行业中的一些卡尔刘易斯比不能算爆破型选手,不过速度也还是能拉出来跑个马拉松的。

2011年破100亿,2013年破200亿,2015年又破300亿,,2016年则翻番直接跃进600亿。放在这里说,是因为2017年新城的可售货值达到1520亿人民币,已经完全具备了冲击千亿的实力。

招商蛇口2016年实现销售金额739.34亿元,同比增加30%,完成650亿元销售目标的113.7%。

2016年千亿房企达到了12家,招商蛇口排在了第14位,算一算近在咫尺了。作为一家从产品、营销到团队各方面都相当均衡的公司,今年估计能完成“千亿规模、百亿利润”的目标。

总之呢,新城、旭辉、龙湖,鲁能,招商都充满了千亿的可能性,至少五家以上的房企今年会冲击千亿,乐观一点的说法是,今年要进前二十的规模就得要过千亿的门槛。

乡亲们一个都别掉队

在一路高歌猛进的大行业背景下,掉队,就是不进则退的例子了,这样的,并不是没有。

2016年突飞猛进的市场中,万达是千亿房企中唯一业绩下滑的企业,同比下滑33%。由于万达商业战略调整,在2015年提出轻资产运营模式,导致企业在2015年、2016年投资拿地上出现大幅下滑。

与其他房企高歌猛进形成鲜明反差,是一家典型的由于战略实施造成销售下滑的案例。

万达可以说是千亿房企中最有特色的一家,企业的开发销售与商业运营都占到比较大的比重,也是千亿房企中唯一一家业态布局中商办比重大于住宅的企业,以及,在地产开发商中王健林的话题性最强,算是自带流量型的选手。

很多人预测过,2017年是万达的选择之年,是大举扩张还是维持现状?要看首富怎么想,他的大目标又到底是什么。

最后讲一讲我内心既爱又恨的企业,龙湖地产。作为数据控而言,龙湖的财报很是亮眼,业绩稳定,利润率高,管控规范,负债率低。

看数据的话,最难看的指标就是规模,过去三年龙湖销售业绩的复合增长率仅在22%左右,这个跟上述的其他几个选手,还是有差距,只能算是刚刚跑赢了大盘。 

不过呢,龙湖2016年的合约销售金额便已达到了881.4亿元,按照这个态势,基本上进千亿是妥妥的。 许多行业人士对龙湖的执念还在于,龙湖这两年跑太慢,毕竟在前几年,龙湖一直都是前十的选手。

相比而言,老的千亿选手更有特点,布局上也更为完整,战略上更为清晰,不论是万科还是恒大,或者融创,都是非常富有个性,以及在过去的几年内抢占了市场制高点的选手,所以才厚积薄发,牢牢占据行业龙头的位置。

行业的集中度越来越高,市场份额集中在TOP10以内的开发商手中,突围千亿变成了华山一条道的做法了。

最后,说一些有意思的,在前两个月里,碧桂园已经卖了872.1亿元了。截止到3月12日应该有企业超过千亿了,这,今年才过去71天啊!

这,是大部分房企的全年目标,一些拼着抢份额的房企,在不到80天的时间内就完成了千亿大计。

更为刺激的是,行业中的大部分公司,几乎都制定了一个千亿目标。我知道最晚的期限是到2020年,你觉得到时候的行业排名又是多少呢?


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