软银下注30亿美元,这生意真能重塑房地产?

前年,毛大庆宣布离开万科,创办优客工场,很多人才知道有个生意叫“共享办公室”。对于创业公司来说,租不起高档办公楼,而办公环境太low又有碍吸引人才,为了解决这样的痛点,价钱便宜、签约灵活、环境优美、配套齐全的共享办公室就顺势崛起了。

媒体报道称,优客工场今年1月份完成了B轮4亿元人民币投资,估值达70亿人民币,此前的投资方包括红杉、真格、创新工厂等知名VC。

但这个生意并非优客工场首创,它对标的是共享办公室的“鼻祖”----美国公司WeWork。“优客”的英文名“Ur Work”,就是向“We Work”致敬的。

WeWork创立于2010年,2016年估值达到160亿美元,在全球独角兽企业排名榜上名列第9。上周,外媒曝出消息,软银旗下基金将对WeWork投资30亿美元,并有可能会继续追加,将公司估值推到200亿美元以上。

WeWork为什么能值这么多钱?这个生意真的好赚吗?

本质就是房地产?

拿下便宜的物业,经过一番设计装修,配上人性化的服务,再以一个实惠的价格出租出去,这听上去就是商业地产投资里典型的Value Added策略嘛。很多分析一针见血:共享办公室做的就是商业地产生意。

但事情显然没这么简单,共享办公室的玩法,和传统商业地产策略还是有区别的。

首先,共享办公室一般不买卖物业,只做出租的服务,从业主和租户之间赚取利润。跟传统地产比,这种模式的好处显而易见,那就是轻资产和更快的现金流通,而这也是WeWork能够快增长业务的杀手锏。

其次,共享办公室提供的服务更加灵活和多元。WeWork不仅可以出租固定的办公空间,同一个空间还可以共享,比如会议室、茶歇区、文印区等都可能被多家小公司共用。当然,有需要的公司则可以出更多的钱来获得专属资源。

第三,共享办公室还提供针对初创企业的软性服务,比如像什么人力资源、财务会计、技能培训、快递收发什么的,都可以灵活定制,真正让创业团队能“拎包入驻”。

最后,由于共享办公室目前的主要目标客户为初创企业,那么自然就免不了嵌入融资服务的模块。如果再能成功地做起FA (融资顾问),那么佣金则又是一笔可观的收入。

所以,这和传统办公楼只提供基本物业服务并收取租金的商业模式还是有鲜明区别的;但共享办公室到底算是房地产的新类别,还是代表某种更大的趋势,就要看你脑洞能开多大了,这点我们稍后再谈。

利润空间有多大?

在实现任何伟大的构想之前,CEO要考虑当下企业的盈利能力和现金流状况。

现阶段,不管算不算房地产,必须承认的是决定共享办公室利润空间的核心因素是一样的,那就是经典的:“location,location,location”。商业地产资讯公司CompStak就给出了十几个WeWork在不同地点物业利润率的预估,我们来看三个典型的:

纽约中城,租金50刀/平方英尺每年,出租价格160刀/平方英尺每年,考虑到运营成本,毛利率62.5%。

波士顿中城,租金40刀/平方英尺每年,出租价格88刀/平方英尺每年,考虑到运营成本,毛利率48.3%。

旧金山CBD,租金70刀/平方英尺每年,出租价格128刀/平方英尺每年,考虑到运营成本,毛利率39.84%。

由此来看,选好了地方,这个生意的利润空间还是不错的。加上于其灵活的出租形式,WeWork物业在开业6个月后的出租率高达98%。去年媒体报道,一份从WeWork流出的财务文件显示,其项目在上线6个月后的平均净利润率为33%;文件还显示,WeWork全年预计的收入为5.32亿美元,净利润预计为1400万美元。

这个数字虽然不大,但毕竟展现了盈利能力,而更重要的是WeWork对未来几年的增长速度仍然非常乐观。公司CEO表示,2017年公司的运营率(最近一季度收入x4)将达到10亿美元级别。

瓶颈不在竞争,在趋势

很多分析者说,WeWork的模式虽然不错,但竞争壁垒并不高,传统商业地产企业现在可能有点猝不及防,但要迎头赶上并不是难事。就比如中国的SOHO,就在北京光华路开起了共享模式的SOHO 3Q,吸引了不少初创企业入驻。

竞争的确是WeWork和优客工场等初创公司面临的一大挑战,但同时也是任何一个创业领域都可能面临的问题。对企业来说,更重要的问题是它在的市场容量够不够大,以及市场将如何变化。

好消息是,现有办公楼市场是大而分散的。美国做办公地产排名第一的,是有46年历史的Boston Properties。这是个上市房产信托(REIT),拥有437万平方米的办公面积,相当于612个足球场;而全美国办公面积一共有多少?大概3.2亿平方米,相当于45000个足球场,Boston Properties只有整个市场的1.4%。

另一个好消息是,初创企业和小企业的数量正在增多。统计数据显示,美国少于20个雇员的公司有超过500万家,占到公司总数量的近90%;而美国创业的热潮近几年也达到高点,创业者占美国劳动力人口的比例逐渐攀升,已经达到14%的水平。

同时,软件公司Intuit曾发布过一项调查,称到2020年,美国的兼职自由职业者将达到整个劳动力市场的40%。这个数字可能激进,但也不是完全超出逻辑。他们对灵活的办公场所的需求,也为共享办公室提供了市场空间。

所以,能够赶在传统办公楼地产玩家调整战略之前,打下充分的市场基础,形成规模化的品牌效应,是WeWork获得成功的关键。

不过,共享办公室生意最大的畅想,是办公地产市场的变化趋势,这取决于一个关于未来生产力组织形式的假设:劳动者因目标而聚集,在达成目标后就散开,公司不再需要“养”规模庞大的全职员工,聚散自如的小而美的组织形式将成为主流。

这个畅想是否真的符合趋势,决定了共享办公室生意未来的估值水平。我们未来会以什么样的形式,在哪里工作,这是个值得大家玩味的问题。

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