史上最严工改政策将出台:禁改公寓,研发总部类自持超60%

12月22日,市经贸信息委发布《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》(下称《管理办法》),对工业区块线的目的和依据、定义、适用范围、基本原则、管理职责等进行了详细说明。

该份文件业内称之为史上最严工改政策。企业希望通过工改之名,行房地产售卖之实的渠道被斩断。从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管工改工。

《管理办法》自2018年起施行,有效期五年。

划重点

文件很长,重点如下:

1.M1和M0不得建成“类住宅化”,禁止将厂房改为公寓,研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内,单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的 50%;M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米,M0 单套套内建筑面积不得少于500平方米。

2.区块线内工业用地转型为研发总部类用地的,自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的,房屋不得分割转让。

3.一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让,受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业,且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于1000平方米,M0的研发用房分割转让面积不低于500平方米。

4.全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里,工业用地和以工业为主导方向的发展备用地的面积不得低于区块线总用地面积的60%。

5.严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地,除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才用房和保障性住房等公共利益需要外,原则上不得作为其他非工业用途。

6.在公共配套条件支撑的情况下,位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内且周围居住用房不足的工业用地,因建设配套人才住房和保障性住房需要,可以调整工业用地用途,但调整的工业用地面积总量应控制在10%以内。

7.严格控制区块线内M1改为M0,原特区外各区(新区)区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内,南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。

8.以出让方式供应的一般产业项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以转让,但转让时应当整体转让。以出让方式供应的项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以抵押。以租赁方式供应的项目用地,其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。

9.工业用地工改工(M1改M1)的,原建项目已竣工投产,并达到相关监管要求,重建项目符合片区产业规划,允许申请拆除重建,不受旧工业区申请拆除重建城市更新有关建筑物建成时间原则上应不少于15年的年限限制。

10.鼓励单一生产功能的工业园区按照产城融合的思路,并在符合城市规划的前提下,适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设,推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

11.紧邻一级线工业用地的其他用地,除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外,不得新规划建设居民住宅区。

12.工业园区及建筑物名称应冠“产业、科技、研发、创意设计”等表明建筑物用途的字样,不得使用“类住宅化”和“类商业化”名称。

13.加强市区重点产业项目遴选的组织工作,确保重点产业和重点企业项目落地。重点产业项目用地出让底价按照评估价的70%确定,其中战略性新兴产业、未来产业和高端制造业出让底价同时适用产业发展导向修正系数。

专家解读

深圳市合一产业运营有限公司执行董事  罗宇

这次的工业区块线政策,核心宗旨是让工改工回归产业本质。

这份新规可以看到有非常多限制工改工房地产开发的行为。通过鼓励M1限制M0比例、严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管工改工,都大大地限制了房地产开发行为。

从城市更新的发展方向来说,强调了以M1制造业为主,M0为辅的情况。而其中预留了工改保障房的空间,这也是一个明确的信号——在条件符合的情况之下,给工业用地留了10%左右的空间将来改造成保障房。

此外,《管理办法》提出,转型为研发总部用地的项目自用不得少于60%。这是一个比较明确的信号——产业能够落地。从开发商的角度来看,应该更多只有走运营这条路子了,纯粹的开发销售这种方式被严格限制。

这样的政策出台后,从交易层面来说,对工业区、工业厂房的买卖会有比较大的影响,降低市场参与者特别是交易主体对工业厂房收购的预期。当然,这个政策也给了一些空间——除了工改保,还有产城融合。产城融合如何落地,还需要看配套政策。

鼓励工业区和周边混合改造,这是一个重要的信号。各区都在强调统筹规划,小地块、小面积的城市更新项目,肯定会受到比较大的制约和影响。那么,将来工业区的改造开发,一定要看重和周边区域能不能结合在一起去改造。如果和周边混合改造,可以去调整工业区块线落地的范围。

重点提到六项鼓励,鼓励盘活低效限制工业用地、鼓励产业用途的工业用地容积率提升并配以地价减免优惠、鼓励制造业空间发展与工业上楼、鼓励各区加大整治改造力度、鼓励先租后让与租让结合模式供地、鼓励产城融合以完善工业区周边配套。

深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理  宋留强

从此次工改工的新政来看,政策转变快、力度大,对工改市场影非常大。

一、细节方面,无论是从分隔面积、建筑面积上都提出了更高的要求,以及土地出让自持面积有所提高,对类住宅也做出了明确限制。政策从去年到今年陆续出台不少,但这次是全市的政策力度更大。

二、这次政策导向的转变,是回归到工改工的本意——先做产业再做空间,来推动经济发展。未来工改工项目要由产业来主导,根据产业来塑造产业所需要的空间。

这将意味着开发商以前的玩法玩不了,从市场化的角度来讲,开发商主要是建造空间,以销售型为主的物业销售,短周期、快周期获取收益,在这个政策之下,未来开发商也必须要运营产业,不然没法操作。

三、新兴中间服务业态的崛起。

产业必须要有空间,开发商没有产业背景项目就做不了,产业的人若不懂建筑做起来也非常困难,尤其是工改工的城市更新项目,对地块分复杂的分配和分隔要求非常高。因此产业运营者和开发商建造者要紧密结合,缺一不可。

这样会衍生出来“泛开发商”的概念,带来开发商角色的转变。产业要落到存量土地上去,会出现大量新兴的形态,将来会有很多新的中间环节角色出现。中间环节会萌发出许多服务业态,来链接产业和开发商。

未来,工改工项目的社会分工越来越细,空间建造技术会越来越成熟,对层高、开间面积、设计的要求越来越精准;对人员要求会越来越综合。

瑞信行顾问董事总经理许新

虽只是征求意见稿,但趋势收紧是肯定的,市场观点一直强调,地价很低,但是不能按传统出货思维过于乐观做测算预期。

关于产业用房的政策,许新一直持“从严是趋势”的观点,“开发商对于工业用地的认知还停留在住宅思维,无疑增加了未来操盘的风险。对于政策的细化落地,政府也还需要做更多的调研。”

附:原文

温姑娘 玛丽 | 采访

蒸鱼 | 整合编辑

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